蘇州二手房市場(chǎng)價(jià)量齊漲,遭遇違約買房人如何維權(quán)?

2015年以來(lái)，蘇州二手房市場(chǎng)價(jià)量齊漲，由此帶來(lái)不少賣房人違約的情況——遭遇違約買房人如何維權(quán)？

2015年以來(lái)，蘇州二手房市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)量齊漲的局面。在二手房成交猛增的刺激下，部分二手房房主的報(bào)價(jià)也水漲船高，更有甚者，賣房合同都簽了，還想漲價(jià)，寧愿賠高額違約金也要違約。民事活動(dòng)應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)守信原則，作為買方，該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？近日，蘇報(bào)記者走訪了我市幾家法院，剖析具體案例，舉案說(shuō)法，個(gè)人房源網(wǎng)（www.emoee.com）為您支招。

賣方想違約，經(jīng)調(diào)解，買方加價(jià)5萬(wàn)元完成交易

今年5月23日，武漢的熊先生在昆山張浦看中了一套房屋，與賣方吳女士簽訂了商品房買賣合同，以170萬(wàn)元的總房?jī)r(jià)成交，并支付了5萬(wàn)元定金和首付款88萬(wàn)元。然而到了6月初，熊先生約吳女士去交易中心辦理過(guò)戶，打了幾次電話都聯(lián)系不上吳女士。熊先生不甘心，就把吳女士起訴至法院，請(qǐng)求法院判決繼續(xù)履行合同，協(xié)助原告辦理過(guò)戶手續(xù)。

在法院，吳女士實(shí)話實(shí)說(shuō)：“房屋價(jià)格可能漲到220萬(wàn)元左右，賣給熊先生，我就虧大了。”

昆山法院的法官向吳女士釋明，該房屋買賣合同不存在法定解除的理由，即使熊先生同意解除，吳女士也要向熊先生返還雙倍定金并支付違約金。

經(jīng)過(guò)法院調(diào)解，熊先生也表示，房屋的確漲價(jià)了，他愿意在原房屋價(jià)款基礎(chǔ)上加價(jià)5萬(wàn)元完成交易。

最終，雙方就該方案達(dá)成一致協(xié)議。

法官提醒>>

如果雙方簽訂的房屋買賣合同系真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)履行自己的義務(wù)，在房屋不存在合同解除的法定情形下，買方可以要求繼續(xù)履行合同。雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，買方可在合同中約定違約條款，在賣方不同意繼續(xù)履行合同的情況下，要求解除合同并要求對(duì)方支付違約金。

產(chǎn)權(quán)登記有問(wèn)題,返還定金房款，賠償巨額損失

張先生去年買了一套位于蘇州工業(yè)園區(qū)的房子，總價(jià)260萬(wàn)元，交了5萬(wàn)元定金和35萬(wàn)元購(gòu)房款，與房主李女士商定在2015年8月1日之前完成過(guò)戶。由于李女士原先房屋所有權(quán)登記有誤，導(dǎo)致無(wú)法變更過(guò)戶登記，雙方覺(jué)得有合同作為保障，就把這事耽擱了下來(lái)。

2015年下半年，園區(qū)房?jī)r(jià)大漲，張先生又喜又急，喜的是這次買房賺大了；急的是，賣方李女士對(duì)于過(guò)戶登記一事一直不吭聲，多次溝通卻沒(méi)有任何回應(yīng)。

無(wú)奈之下，張先生將李女士訴至法院，要求李女士配合房屋過(guò)戶繼續(xù)履行合同，并支付違約金10萬(wàn)元。

經(jīng)審理，蘇州工業(yè)園區(qū)法院認(rèn)為原、被告簽訂的二手房買賣合同合法有效。原告張先生認(rèn)為自己有權(quán)要求被告繼續(xù)履行合同，配合辦理過(guò)戶手續(xù)。被告李女士辯稱已經(jīng)按照合同約定承擔(dān)房屋按揭貸款的提前償還，并配合身份資料調(diào)取，沒(méi)有阻礙交易造成違約事實(shí)，只是由于產(chǎn)權(quán)登記問(wèn)題，相關(guān)部門無(wú)法辦理過(guò)戶。最終，在法院主持下雙方達(dá)成調(diào)解，雙方解除合同，被告李女士一次性返還原告張先生定金及購(gòu)房款40萬(wàn)元及賠償其他各項(xiàng)損失135萬(wàn)元。

法官提醒>>

出賣人因房?jī)r(jià)上漲而毀約的行為，影響了正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。在二手房交易中，買房人在合同中應(yīng)約定網(wǎng)簽時(shí)間、滌除抵押權(quán)、資金托管、戶口遷移、違約金比例等問(wèn)題，以預(yù)防糾紛的發(fā)生。

賣方拒絕履約，支付違約金35萬(wàn)元并返還定金

今年2月，趙先生通過(guò)中介公司，以201.5萬(wàn)元的價(jià)格向黃女士購(gòu)買位于吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)的一處房屋，雙方約定任何一方如有違約，需支付另一方房屋成交價(jià)格的20%作為違約金。合同簽訂當(dāng)日，趙先生向黃女士支付了購(gòu)房定金5萬(wàn)元。

然而，因房?jī)r(jià)上漲，黃女士以家人不同意出售房屋為由拒絕履行合同義務(wù)。于是，趙先生一紙?jiān)V狀把黃女士告到了吳中法院，要求黃女士返還定金并支付違約金。

吳中法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告之間系房屋買賣合同關(guān)系，一方不履行合同義務(wù)，權(quán)利人可以根據(jù)合同約定主張違約金，遂判令被告黃女士支付原告張先生違約金35.3萬(wàn)元，并返還定金5萬(wàn)元。

法官提醒>>

出賣方導(dǎo)致買房人利益受損，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。法院結(jié)合違約金的懲罰功能，判令出賣人支付違約金并返還定金，有利于維護(hù)守約方的合法權(quán)益。
　　
　　友情提醒 兩種違約情形的應(yīng)對(duì)之策

記者了解到，姑蘇區(qū)法院一季度受理的73件二手房買賣合同糾紛案件中，僅有4件是因房屋買受方未及時(shí)支付房屋價(jià)款引起的；其余案件均因出賣方不愿意繼續(xù)履行房屋買賣合同所致，占94.5%。姑蘇區(qū)法院民五庭庭長(zhǎng)沈錄印建議，廣大買房人面對(duì)違約現(xiàn)象，應(yīng)著重掌握以下兩種情況的應(yīng)對(duì)之策。

第一，存量房買賣合同中，在買賣雙方已經(jīng)簽訂合同的情況下，如出賣人反悔，不愿意出售房屋，買房人可不可以主張要求出賣人繼續(xù)履行合同？

沈錄印介紹：雖出賣人反悔，買房人作為守約方，有權(quán)主張要求出賣人繼續(xù)履行合同。如果買賣雙方已辦理存量房網(wǎng)簽手續(xù)、簽訂資金托管協(xié)議，在此情況下，繼續(xù)履行一般不存在障礙，買房人只要按資金托管協(xié)議約定履行支付購(gòu)房款義務(wù)即可；如買賣雙方僅在中介處簽訂三方協(xié)議，且該協(xié)議對(duì)房屋坐落、房款等有明確約定，但雙方并未辦理網(wǎng)簽手續(xù)，則在出賣人不配合網(wǎng)簽的情況下，買房人可能無(wú)法通過(guò)銀行辦理貸款支付購(gòu)房款，如買房人不能自籌資金解決購(gòu)房款，可向法院主張違約責(zé)任或損失賠償。

第二，存量房買賣合同中，如出賣人不同意繼續(xù)履行，買房人也不堅(jiān)持繼續(xù)購(gòu)買涉案房屋，則買房人如何主張賠償責(zé)任？

沈錄印介紹：在這種情況下，買房人可依據(jù)雙方合同約定，主張違約責(zé)任或定金雙倍返還。如合同約定的違約金或定金罰則不足以彌補(bǔ)其實(shí)際損失的，買房人可按實(shí)際損失主張賠償責(zé)任。當(dāng)然，實(shí)際損失一般是指如能成功買受房屋的房?jī)r(jià)上漲增值部分，確定此部分增值部分還需要結(jié)合出賣人告知買房人不同意繼續(xù)履行的時(shí)間點(diǎn)的房?jī)r(jià)進(jìn)行判斷。換言之，買房人在明知出賣人不同意繼續(xù)履行或履行確有障礙的情況下，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)止損，可以考慮購(gòu)買其他類似房屋。（張帥）

責(zé)任編輯：蘇州房產(chǎn)網(wǎng)

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