復(fù)盤上半年昆山樓市——多重利好促去庫存加速
房產(chǎn)問答2019-01-04 06:32
房地產(chǎn)知識
精選回答
2016年中國樓市發(fā)生了巨大變化，不管是一、二線城市的房價居高不下，還是三、四線城市樓市庫存快速去化，可以說，2016年上半年整個中國房地產(chǎn)市場都迎來了一個歷史性的轉(zhuǎn)折點。究其原因，不外乎救市政策的發(fā)酵作用，中央和地方政府加大整改力度，從“3·30新政”再到二手房“營改增”， 2016上半年房地產(chǎn)寬松政策進(jìn)一步加碼。
在一系列持續(xù)利好推動下，各地樓市都出現(xiàn)積極變化。記者從中國指數(shù)研究院獲悉，2016年昆山樓市1-3月延續(xù)2015年12月市場態(tài)勢，價格拉升迅猛，尤其是城西、開發(fā)區(qū)、花橋，3月到達(dá)頂峰。2016年5月昆山住宅房屋平均價格環(huán)比上漲2.38%，這是繼2015年12月以來連續(xù)6個月房價上漲，不過相比3、4月份的熱銷程度，5月份昆山房價漲幅有所回落。那么，2016上半年，哪些重要因素影響了昆山樓市呢？
政策寬松 商品房去庫存加速
總體而言，2016年上半年樓市政策偏向?qū)捤伞Ｗ?015年年初以來，中央定調(diào)大力去庫存，包括中央經(jīng)濟(jì)工作會議的去庫存指示、降準(zhǔn)降息政策的出臺、購房層面刺激政策的出臺等，都利好去庫存目標(biāo)的實現(xiàn)。2016年繼續(xù)堅持去庫存導(dǎo)向，包括調(diào)整首次置業(yè)首付款比例、下調(diào)利率水平、全面推開營改增等都是為了去庫存。
經(jīng)過連續(xù)降息，2016年房貸利率降至“史上最低”，在降低購房成本的同時，也極大刺激了購房需求。自2015年3月以來，央行已連續(xù)5次降息。央行通過一系列貨幣政策為市場提供流動性，貨幣環(huán)境始終處于較為寬松的狀態(tài)，而房地產(chǎn)市場的回暖使得大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，促使成交量出現(xiàn)大幅回升。
從昆山去庫存效果上來看，健康發(fā)展態(tài)勢特征明顯。記者獲悉，截至去年年底，昆山樓市成交量呈上漲趨勢。相應(yīng)地，庫存量則是急速下滑。2015年年初，昆山有九萬余套庫存，截至2015年年末去化了八萬多套；年初的“胖子”在年尾成功“瘦身”，可見“減肥”非常有成效。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度市場銷售量堪比2011年整個年度銷量，尤其3月銷售15500套，占據(jù)一季度55%的銷量。政策的寬松，加快了去樓盤去庫存的速度。
二孩增多 改善型需求旺盛
隨著二孩政策全面放開這個熱門話題的打開，二孩政策激發(fā)了更多的市場活力，同樣將對房地產(chǎn)市場帶來深遠(yuǎn)影響。來自知名房地產(chǎn)點評機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心的一份報告顯示：現(xiàn)階段全國符合“全面二孩”政策條件的夫婦約有9000萬對，假定5年內(nèi)50%的家庭會生育二孩，那么將新增人口4500萬，每年近900萬。按人均20平方米計算，每年將新增1.8億平方米住房需求。
當(dāng)二孩政策的落地，昆山的樓市已迅速出現(xiàn)“化學(xué)反應(yīng)”。2016年以來，很多業(yè)主陸續(xù)在相關(guān)樓盤看房，其中不少是有意選購“三房”以上大戶型的客戶，他們表達(dá)出強(qiáng)烈的購房意愿，同時也對昆山房地產(chǎn)市場提出了更高的要求。其中，“大三房”及“大平層”受青睞程度高，而環(huán)境優(yōu)良的城西則成了改善族的地域首選。
記者從中國指數(shù)研究院得知，今年1月-5月，昆山200-300平方米的自住房成交量為1443套，成交面積340353平方米，同比去年477套的交易量上漲202.5%。業(yè)內(nèi)人士稱，改善族一般處于事業(yè)穩(wěn)定上升期，他們中大多數(shù)人都有置業(yè)的經(jīng)驗。當(dāng)改善族的家庭增添人口時，他們更清楚自己對樓盤品質(zhì)的需求，對價格也有一定的承受能力。因此，今年的改善型戶型比較熱銷。
上海限購 溢出效應(yīng)輻射昆山
近一兩年，北京、上海、深圳等一線城市房價上漲迅猛，持續(xù)“高溫”過后，終于迎來了更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。3月25日，上海出臺樓市調(diào)控政策“滬九條”，有數(shù)據(jù)顯示，上海出新政前后各13天的交易數(shù)據(jù)，即3月12日~3月24日、3月26日~4月7日的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，新政后樓市交易明顯降溫，成交面積跌幅達(dá)56%。
由于資金的溢出效應(yīng)，一線城市的大量資金進(jìn)入周邊的二、三線城市。上海新政出臺之后的首個周末，周邊樓市快速升溫。澎湃新聞網(wǎng)顯示，在昆山，萬科推出的500套房源被搶一空，購房客7成來自上海。
在昆山住宅樓盤量價齊升的過程中，很多熱銷盤都出現(xiàn)了來自上海、蘇州等城市的購房者身影，其中不乏投資客。有人認(rèn)為，上海限購政策出臺，使得一部分外地購房者因門檻過高而無法置業(yè)上海，而相比之下，距離較近的昆山政策寬松、市場環(huán)境好，上海新政實施后將一部分購房需求擠入昆山，在一定程度上也加快了昆山樓市的去庫存速度。
但是，也有人認(rèn)為，在一線城市房價持續(xù)走高、調(diào)控政策愈發(fā)嚴(yán)格的情況下，不少外地購房者將目光鎖定在周邊的二、三線城市，有可能會炒高這些城市的房價，對留住人才不利。另外，房價漲幅過快會引起消費(fèi)結(jié)構(gòu)扭曲，對本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展也不利。
責(zé)任編輯：昆山房產(chǎn)網(wǎng)
記者 陳庶
在一系列持續(xù)利好推動下，各地樓市都出現(xiàn)積極變化。記者從中國指數(shù)研究院獲悉，2016年昆山樓市1-3月延續(xù)2015年12月市場態(tài)勢，價格拉升迅猛，尤其是城西、開發(fā)區(qū)、花橋，3月到達(dá)頂峰。2016年5月昆山住宅房屋平均價格環(huán)比上漲2.38%，這是繼2015年12月以來連續(xù)6個月房價上漲，不過相比3、4月份的熱銷程度，5月份昆山房價漲幅有所回落。那么，2016上半年，哪些重要因素影響了昆山樓市呢？
政策寬松 商品房去庫存加速
總體而言，2016年上半年樓市政策偏向?qū)捤伞Ｗ?015年年初以來，中央定調(diào)大力去庫存，包括中央經(jīng)濟(jì)工作會議的去庫存指示、降準(zhǔn)降息政策的出臺、購房層面刺激政策的出臺等，都利好去庫存目標(biāo)的實現(xiàn)。2016年繼續(xù)堅持去庫存導(dǎo)向，包括調(diào)整首次置業(yè)首付款比例、下調(diào)利率水平、全面推開營改增等都是為了去庫存。
經(jīng)過連續(xù)降息，2016年房貸利率降至“史上最低”，在降低購房成本的同時，也極大刺激了購房需求。自2015年3月以來，央行已連續(xù)5次降息。央行通過一系列貨幣政策為市場提供流動性，貨幣環(huán)境始終處于較為寬松的狀態(tài)，而房地產(chǎn)市場的回暖使得大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，促使成交量出現(xiàn)大幅回升。
從昆山去庫存效果上來看，健康發(fā)展態(tài)勢特征明顯。記者獲悉，截至去年年底，昆山樓市成交量呈上漲趨勢。相應(yīng)地，庫存量則是急速下滑。2015年年初，昆山有九萬余套庫存，截至2015年年末去化了八萬多套；年初的“胖子”在年尾成功“瘦身”，可見“減肥”非常有成效。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度市場銷售量堪比2011年整個年度銷量，尤其3月銷售15500套，占據(jù)一季度55%的銷量。政策的寬松，加快了去樓盤去庫存的速度。
二孩增多 改善型需求旺盛
隨著二孩政策全面放開這個熱門話題的打開，二孩政策激發(fā)了更多的市場活力，同樣將對房地產(chǎn)市場帶來深遠(yuǎn)影響。來自知名房地產(chǎn)點評機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心的一份報告顯示：現(xiàn)階段全國符合“全面二孩”政策條件的夫婦約有9000萬對，假定5年內(nèi)50%的家庭會生育二孩，那么將新增人口4500萬，每年近900萬。按人均20平方米計算，每年將新增1.8億平方米住房需求。
當(dāng)二孩政策的落地，昆山的樓市已迅速出現(xiàn)“化學(xué)反應(yīng)”。2016年以來，很多業(yè)主陸續(xù)在相關(guān)樓盤看房，其中不少是有意選購“三房”以上大戶型的客戶，他們表達(dá)出強(qiáng)烈的購房意愿，同時也對昆山房地產(chǎn)市場提出了更高的要求。其中，“大三房”及“大平層”受青睞程度高，而環(huán)境優(yōu)良的城西則成了改善族的地域首選。
記者從中國指數(shù)研究院得知，今年1月-5月，昆山200-300平方米的自住房成交量為1443套，成交面積340353平方米，同比去年477套的交易量上漲202.5%。業(yè)內(nèi)人士稱，改善族一般處于事業(yè)穩(wěn)定上升期，他們中大多數(shù)人都有置業(yè)的經(jīng)驗。當(dāng)改善族的家庭增添人口時，他們更清楚自己對樓盤品質(zhì)的需求，對價格也有一定的承受能力。因此，今年的改善型戶型比較熱銷。
上海限購 溢出效應(yīng)輻射昆山
近一兩年，北京、上海、深圳等一線城市房價上漲迅猛，持續(xù)“高溫”過后，終于迎來了更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。3月25日，上海出臺樓市調(diào)控政策“滬九條”，有數(shù)據(jù)顯示，上海出新政前后各13天的交易數(shù)據(jù)，即3月12日~3月24日、3月26日~4月7日的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，新政后樓市交易明顯降溫，成交面積跌幅達(dá)56%。
由于資金的溢出效應(yīng)，一線城市的大量資金進(jìn)入周邊的二、三線城市。上海新政出臺之后的首個周末，周邊樓市快速升溫。澎湃新聞網(wǎng)顯示，在昆山，萬科推出的500套房源被搶一空，購房客7成來自上海。
在昆山住宅樓盤量價齊升的過程中，很多熱銷盤都出現(xiàn)了來自上海、蘇州等城市的購房者身影，其中不乏投資客。有人認(rèn)為，上海限購政策出臺，使得一部分外地購房者因門檻過高而無法置業(yè)上海，而相比之下，距離較近的昆山政策寬松、市場環(huán)境好，上海新政實施后將一部分購房需求擠入昆山，在一定程度上也加快了昆山樓市的去庫存速度。
但是，也有人認(rèn)為，在一線城市房價持續(xù)走高、調(diào)控政策愈發(fā)嚴(yán)格的情況下，不少外地購房者將目光鎖定在周邊的二、三線城市，有可能會炒高這些城市的房價，對留住人才不利。另外，房價漲幅過快會引起消費(fèi)結(jié)構(gòu)扭曲，對本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展也不利。
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記者 陳庶
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