2016年中國樓市發生了巨大變化，不管是一、二線城市的房價居高不下，還是三、四線城市樓市庫存快速去化，可以說，2016年上半年整個中國房地產市場都迎來了一個歷史性的轉折點。究其原因，不外乎救市政策的發酵作用，中央和地方政府加大整改力度，從“3·30新政”再到二手房“營改增”， 2016上半年房地產寬松政策進一步加碼。

在一系列持續利好推動下，各地樓市都出現積極變化。記者從中國指數研究院獲悉，2016年昆山樓市1-3月延續2015年12月市場態勢，價格拉升迅猛，尤其是城西、開發區、花橋，3月到達頂峰。2016年5月昆山住宅房屋平均價格環比上漲2.38%，這是繼2015年12月以來連續6個月房價上漲，不過相比3、4月份的熱銷程度，5月份昆山房價漲幅有所回落。那么，2016上半年，哪些重要因素影響了昆山樓市呢？

政策寬松 商品房去庫存加速

總體而言，2016年上半年樓市政策偏向寬松。自2015年年初以來，中央定調大力去庫存，包括中央經濟工作會議的去庫存指示、降準降息政策的出臺、購房層面刺激政策的出臺等，都利好去庫存目標的實現。2016年繼續堅持去庫存導向，包括調整首次置業首付款比例、下調利率水平、全面推開營改增等都是為了去庫存。

經過連續降息，2016年房貸利率降至“史上最低”，在降低購房成本的同時，也極大刺激了購房需求。自2015年3月以來，央行已連續5次降息。央行通過一系列貨幣政策為市場提供流動性，貨幣環境始終處于較為寬松的狀態，而房地產市場的回暖使得大量資金涌入房地產行業，促使成交量出現大幅回升。

從昆山去庫存效果上來看，健康發展態勢特征明顯。記者獲悉，截至去年年底，昆山樓市成交量呈上漲趨勢。相應地，庫存量則是急速下滑。2015年年初，昆山有九萬余套庫存，截至2015年年末去化了八萬多套；年初的“胖子”在年尾成功“瘦身”，可見“減肥”非常有成效。據中國指數研究院數據顯示，2016年一季度市場銷售量堪比2011年整個年度銷量，尤其3月銷售15500套，占據一季度55%的銷量。政策的寬松，加快了去樓盤去庫存的速度。

二孩增多 改善型需求旺盛

隨著二孩政策全面放開這個熱門話題的打開，二孩政策激發了更多的市場活力，同樣將對房地產市場帶來深遠影響。來自知名房地產點評機構克而瑞研究中心的一份報告顯示：現階段全國符合“全面二孩”政策條件的夫婦約有9000萬對，假定5年內50%的家庭會生育二孩，那么將新增人口4500萬，每年近900萬。按人均20平方米計算，每年將新增1.8億平方米住房需求。
　　當二孩政策的落地，昆山的樓市已迅速出現“化學反應”。2016年以來，很多業主陸續在相關樓盤看房，其中不少是有意選購“三房”以上大戶型的客戶，他們表達出強烈的購房意愿，同時也對昆山房地產市場提出了更高的要求。其中，“大三房”及“大平層”受青睞程度高，而環境優良的城西則成了改善族的地域首選。

記者從中國指數研究院得知，今年1月-5月，昆山200-300平方米的自住房成交量為1443套，成交面積340353平方米，同比去年477套的交易量上漲202.5%。業內人士稱，改善族一般處于事業穩定上升期，他們中大多數人都有置業的經驗。當改善族的家庭增添人口時，他們更清楚自己對樓盤品質的需求，對價格也有一定的承受能力。因此，今年的改善型戶型比較熱銷。

上海限購 溢出效應輻射昆山

近一兩年，北京、上海、深圳等一線城市房價上漲迅猛，持續“高溫”過后，終于迎來了更為嚴格的調控政策。3月25日，上海出臺樓市調控政策“滬九條”，有數據顯示，上海出新政前后各13天的交易數據，即3月12日~3月24日、3月26日~4月7日的數據進行對比分析，新政后樓市交易明顯降溫，成交面積跌幅達56%。

由于資金的溢出效應，一線城市的大量資金進入周邊的二、三線城市。上海新政出臺之后的首個周末，周邊樓市快速升溫。澎湃新聞網顯示，在昆山，萬科推出的500套房源被搶一空，購房客7成來自上海。

在昆山住宅樓盤量價齊升的過程中，很多熱銷盤都出現了來自上海、蘇州等城市的購房者身影，其中不乏投資客。有人認為，上海限購政策出臺，使得一部分外地購房者因門檻過高而無法置業上海，而相比之下，距離較近的昆山政策寬松、市場環境好，上海新政實施后將一部分購房需求擠入昆山，在一定程度上也加快了昆山樓市的去庫存速度。

但是，也有人認為，在一線城市房價持續走高、調控政策愈發嚴格的情況下，不少外地購房者將目光鎖定在周邊的二、三線城市，有可能會炒高這些城市的房價，對留住人才不利。另外，房價漲幅過快會引起消費結構扭曲，對本地區經濟社會發展也不利。

責任編輯：昆山房產網

記者 陳庶

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