恩施州房地產去庫存方案出爐
房產問答2019-01-04 06:33
房地產知識
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恩施個人房源網2016年6月16日消息：近日，繼省房地產去庫存方案出臺后，我州房地產去庫存方案正式發布。5月30日，州經改辦發布《關于印發<恩施州房地產去庫存專項行動方案>等4個專項行動方案的通知》，要求州政府各部門、各縣市政府把“去庫存、穩市場”作為政府的主體責任，制定科學可行的去庫存政策措施，確保房地產市場平穩健康發展。
房地產去庫存到底有多少政策利好？州住建委相關負責人透露，《恩施州房地產去庫存專項行動方案》（以下簡稱《方案》）中出臺的政策措施，既有對中央、省政府新政的全面貫徹落實，更有結合實際、因地施策、綜合施策的針對我州實際情況的具體化、本土化的工作措施，具有可操作性。
A 控制供應規模，調整供應結構
在用地供應規模方面，《方案》要求各縣市要科學編制計劃，住房市場供不應求的，要加大住房及用地供應規模；庫存消化周期超過24個月的，下一年度的住房用地計劃要削減50%；超過36個月的，要暫停住房用地供應。
《方案》不僅規定了供應規模，在供應結構上也作了要求，對在建商品住房項目，各地在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許房地產企業適當調整套型結構，允許房地產開發企業申請調整商住比例，滿足市場需求。對尚未開發的房地產用地，各地可根據市場需求情況，在符合規劃的前提下，依法調整土地用途，優先用于新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設或轉為棚改安置房建設。對同一宗土地，繳清土地價款后，在符合規劃要求的情況下，房地產企業可申請整體規劃，分期分片開發建設，分期辦理規劃竣工核實，分期辦宗辦證。
B 對房企規費緩征緩繳，減輕房企資金壓力
近兩年，由于開發貸款難，各房企都飽受資金壓力。考慮到開發商的資金壓力，《方案》里提出了對房地產開發項目相關規費緩征緩繳。根據規定，將新型墻體材料專項基金竣工后退付提前到節能分部驗收后退付；未售物業的維修資金不能在辦理總證時全額繳納的，由企業提供應繳費用150%的房產擔保，一年內繳齊。
對于水、電、氣、通訊、網絡等配套設施費用，《方案》制定了具體措施，可以分期付款，還要求各經營單位應主動上門服務，在房地產項目交付前，必須把配套設施安裝到戶，不得一次性提前收取相關費用。
C 推進安置房貨幣化，鼓勵發展租賃市場
《方案》出臺以后，我州將全面推行公租房租賃補貼，保障對象通過市場租賃住房解決基本住房需求。各縣市不再新建公共租賃住房，鼓勵社會資本通過購買、長期租賃等方式從市場籌集公租房房源，提供公租房租賃服務，實行“市場租金、分類補貼”。培育發展住房租賃市場，落實土地、規劃、金融、稅收等相關政策支持。一、個人可以購買庫存商品房發展專業租賃公司；二、鼓勵自然人、投資機構發展專業租賃機構；三、鼓勵開發企業自主改建進行租賃，或轉變策略以“先租后售、共有產權”等模式規模化經營租賃；四、促進房企轉型發展，鼓勵兼并重組升級，鼓勵房企利用庫存房源發展旅游、養老、醫療、創業等跨界地產，拓展生活型服務業。
同時，加大棚改貨幣化安置力度。今年，各縣市棚改貨幣化安置比例不得低于60%。不再建設回遷安置房，按照“以購代建”進行安置，停止經適房建設。
D 鼓勵農民進城，用好公積金政策
據了解，目前城鎮化轉移人口巨大，農村還有求學、結婚和養老等人群有本地購房需求。為此，我州鼓勵新市民進城購房，要求深化戶籍制度及相關配套制度改革，全面放開城鎮落戶限制，保障農民等新市民進城購房及相關合法權益。
同時，加大購房信貸支持。將各銀行業金融機構支持個貸、企業貸、以及保障性安居工程貸款納入全州金融機構年度支持地方經濟發展工作目標考核范疇，切實做好轄區金融服務工作，落實農民個人住房貸款首付比例和利率的優惠政策，推動“農民安家貸”等產品落地。
用好用活住房公積金政策。一、調低首付比例，首套房公積金貸首付低至20%，二套符合首套標準的，首付僅需30%；二、擴大提取適用范圍，購房除本人、配偶外，子女、父母的公積金亦可疊加使用于同一套房，租房者每年按照租房支出可提取最高2.5萬元，但不得超過余額的90%；三、可每年提取一次公積金償還銀行本息，但提取金額不得超過房貸余額且不得超過公積金賬戶余額的90%；四、農民工、個體戶進入公積金覆蓋范圍，繳存足額連續6個月（含）以上即可申請公積金貸款。
加大財稅支持力度。除了將普通住房概念面積標準上調至小于等于144平方米，落實稅費減免政策外，還將對發展的公共租賃住房免征契稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅等相關稅費。
E 加強市場監管，促進企業轉型升級
為配合去庫存方案的實施，《方案》還對相關市場監管提出了具體要求。加快城市新區、開發區、縣城城區道路、供水、供電、供氣等基礎設施以及學校、醫院、商場、養老、文體等配套設施建設；加快新老城區公共交通的對接，為居民安居就業提供便利條件。
在房企管理方面，要改革工程建設項目招投標監管方式；開展房地產涉企亂收費治理；開展違法建設治理；加強市場監管、防范市場風險。
對于各地房地產開發建設中的各項收費，責任主體將公布實施政府定價的涉企收費標準清單，依法查處不按規定明碼標價、價格欺詐、價格壟斷等價格違法行為。
對各地違法用地、違規建房等行為嚴厲查處。嚴禁利用集體土地進行房地產開發經營；嚴禁單位或者個人擅自以危舊房屋改造之名變相聯合開發；嚴禁建設、出售小產權房；嚴禁中介銷售無證房產。加強市場監管，防范市場風險。
從新政中，我們不難看出，州政府對“去庫存、穩市場”的步調，與國務院、省政府的相關規定是高度一致的，不僅有全面深入的具體政策，而且對本地市場有更多實際的可操作性的政策。例如，要求各市縣鼓勵房地產企業利用庫存房源，發展旅游、養老、醫療、創業等跨界地產，拓展生活服務業。對列入旅游度假和養生養老地產的項目，優先安排用地指標等。乘著新政的東風，相信全州樓市將持續健康發展，去庫存取得明顯成效。
責任編輯：恩施房產網
記者 劉盟萌
房地產去庫存到底有多少政策利好？州住建委相關負責人透露，《恩施州房地產去庫存專項行動方案》（以下簡稱《方案》）中出臺的政策措施，既有對中央、省政府新政的全面貫徹落實，更有結合實際、因地施策、綜合施策的針對我州實際情況的具體化、本土化的工作措施，具有可操作性。
A 控制供應規模，調整供應結構
在用地供應規模方面，《方案》要求各縣市要科學編制計劃，住房市場供不應求的，要加大住房及用地供應規模；庫存消化周期超過24個月的，下一年度的住房用地計劃要削減50%；超過36個月的，要暫停住房用地供應。
《方案》不僅規定了供應規模，在供應結構上也作了要求，對在建商品住房項目，各地在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許房地產企業適當調整套型結構，允許房地產開發企業申請調整商住比例，滿足市場需求。對尚未開發的房地產用地，各地可根據市場需求情況，在符合規劃的前提下，依法調整土地用途，優先用于新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設或轉為棚改安置房建設。對同一宗土地，繳清土地價款后，在符合規劃要求的情況下，房地產企業可申請整體規劃，分期分片開發建設，分期辦理規劃竣工核實，分期辦宗辦證。
B 對房企規費緩征緩繳，減輕房企資金壓力
近兩年，由于開發貸款難，各房企都飽受資金壓力。考慮到開發商的資金壓力，《方案》里提出了對房地產開發項目相關規費緩征緩繳。根據規定，將新型墻體材料專項基金竣工后退付提前到節能分部驗收后退付；未售物業的維修資金不能在辦理總證時全額繳納的，由企業提供應繳費用150%的房產擔保，一年內繳齊。
對于水、電、氣、通訊、網絡等配套設施費用，《方案》制定了具體措施，可以分期付款，還要求各經營單位應主動上門服務，在房地產項目交付前，必須把配套設施安裝到戶，不得一次性提前收取相關費用。
C 推進安置房貨幣化，鼓勵發展租賃市場
《方案》出臺以后，我州將全面推行公租房租賃補貼，保障對象通過市場租賃住房解決基本住房需求。各縣市不再新建公共租賃住房，鼓勵社會資本通過購買、長期租賃等方式從市場籌集公租房房源，提供公租房租賃服務，實行“市場租金、分類補貼”。培育發展住房租賃市場，落實土地、規劃、金融、稅收等相關政策支持。一、個人可以購買庫存商品房發展專業租賃公司；二、鼓勵自然人、投資機構發展專業租賃機構；三、鼓勵開發企業自主改建進行租賃，或轉變策略以“先租后售、共有產權”等模式規模化經營租賃；四、促進房企轉型發展，鼓勵兼并重組升級，鼓勵房企利用庫存房源發展旅游、養老、醫療、創業等跨界地產，拓展生活型服務業。
同時，加大棚改貨幣化安置力度。今年，各縣市棚改貨幣化安置比例不得低于60%。不再建設回遷安置房，按照“以購代建”進行安置，停止經適房建設。
D 鼓勵農民進城，用好公積金政策
據了解，目前城鎮化轉移人口巨大，農村還有求學、結婚和養老等人群有本地購房需求。為此，我州鼓勵新市民進城購房，要求深化戶籍制度及相關配套制度改革，全面放開城鎮落戶限制，保障農民等新市民進城購房及相關合法權益。
同時，加大購房信貸支持。將各銀行業金融機構支持個貸、企業貸、以及保障性安居工程貸款納入全州金融機構年度支持地方經濟發展工作目標考核范疇，切實做好轄區金融服務工作，落實農民個人住房貸款首付比例和利率的優惠政策，推動“農民安家貸”等產品落地。
用好用活住房公積金政策。一、調低首付比例，首套房公積金貸首付低至20%，二套符合首套標準的，首付僅需30%；二、擴大提取適用范圍，購房除本人、配偶外，子女、父母的公積金亦可疊加使用于同一套房，租房者每年按照租房支出可提取最高2.5萬元，但不得超過余額的90%；三、可每年提取一次公積金償還銀行本息，但提取金額不得超過房貸余額且不得超過公積金賬戶余額的90%；四、農民工、個體戶進入公積金覆蓋范圍，繳存足額連續6個月（含）以上即可申請公積金貸款。
加大財稅支持力度。除了將普通住房概念面積標準上調至小于等于144平方米，落實稅費減免政策外，還將對發展的公共租賃住房免征契稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅等相關稅費。
E 加強市場監管，促進企業轉型升級
為配合去庫存方案的實施，《方案》還對相關市場監管提出了具體要求。加快城市新區、開發區、縣城城區道路、供水、供電、供氣等基礎設施以及學校、醫院、商場、養老、文體等配套設施建設；加快新老城區公共交通的對接，為居民安居就業提供便利條件。
在房企管理方面，要改革工程建設項目招投標監管方式；開展房地產涉企亂收費治理；開展違法建設治理；加強市場監管、防范市場風險。
對于各地房地產開發建設中的各項收費，責任主體將公布實施政府定價的涉企收費標準清單，依法查處不按規定明碼標價、價格欺詐、價格壟斷等價格違法行為。
對各地違法用地、違規建房等行為嚴厲查處。嚴禁利用集體土地進行房地產開發經營；嚴禁單位或者個人擅自以危舊房屋改造之名變相聯合開發；嚴禁建設、出售小產權房；嚴禁中介銷售無證房產。加強市場監管，防范市場風險。
從新政中，我們不難看出，州政府對“去庫存、穩市場”的步調，與國務院、省政府的相關規定是高度一致的，不僅有全面深入的具體政策，而且對本地市場有更多實際的可操作性的政策。例如，要求各市縣鼓勵房地產企業利用庫存房源，發展旅游、養老、醫療、創業等跨界地產，拓展生活服務業。對列入旅游度假和養生養老地產的項目，優先安排用地指標等。乘著新政的東風，相信全州樓市將持續健康發展，去庫存取得明顯成效。
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記者 劉盟萌
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