2016江門市住房公積金個人住房貸款置換暫行辦法商轉公答疑
房產問答2019-01-09 06:11
房地產知識
精選回答
不是所有商業貸款都適合轉公積金貸款，江門市商轉公貸款政策答疑。
江門個人房源網核心提示：從2016年6月1日起，我市將正式實施《江門市住房公積金個人住房貸款置換暫行辦法》，開展商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款。日前，市住房公積金管理中心就該政策中的熱點問題接受了本報記者的專訪。
分城施策 臺開恩率先開展商轉公貸款
記者：
什么是商轉公貸款？
市公積金中心：
商轉公貸款的全稱是商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款，是指我市繳存住房公積金的職工購買自住住房并辦理商業性個人住房貸款（簡稱：商業貸款）后，在還款期內申請將商業貸款余額全部或部分轉為住房公積金個人住房貸款（簡稱：公積金貸款）。
記者：
近期，南昌、福州等地叫停了商轉公貸款，我市為什么要開辦商轉公貸款？
市公積金中心：
在住建部和省住建廳要求用好用足住房公積金的背景下，2015年，我市出臺了一系列措施降低公積金貸款門檻，包括取消外地戶口職工申請住房公積金貸款需要擔保人、取消只向購買普通住房的職工發放公積金貸款的規定、將外地職工申請公積金貸款的繳存時間要求從12個月縮短為6個月、降低首付比例、提高市區公積金貸款額度等。
在研究降低公積金貸款門檻措施時，我們留意到，隨著住房公積金制度覆蓋面的逐步擴大和公積金貸款門檻的不斷降低，部分已辦理商業貸款的職工符合現在的公積金貸款條件，商轉公貸款可以減少這部分職工的貸款利息支出，減輕其購房還貸壓力。2015年8月，我們開始著手研究商轉公貸款辦法。
2016年1月，我們提請市公積金管委會審議了《江門市住房公積金個人住房貸款置換暫行辦法》，會后我們根據會議上委員單位提出的意見進行了修改，并按照規范性文件管理的要求將《貸款置換辦法》送市法制局審查，市政府審批。
2016年4月，市政府批復了《貸款置換辦法》，并同意從2016年6月1日開始實施，但隨著職工購房提取和貸款業務規模的快速增長，全市住房公積金資金使用率從我們研究商轉公貸款辦法之初的72%大幅提高到了89%，其中市區和鶴山管理部的資金使用率已超過90%。
為防范資金流動性不足的風險，確保公積金各項業務正常開展，《貸款置換辦法》第五條規定，公積金管理機構資金運用率高于90%的，停止商轉公貸款，所以市區和鶴山暫不開展商轉公貸款業務。按照分城施策和動態管理的原則，商轉公貸款業務將先在開平、臺山、恩平管理部開展。市區和鶴山待住房公積金運用率低于90%后，再開展。
商轉公貸款要滿足七個條件
記者：
商轉公貸款的申請條件是什么？
市公積金中心：
借款人在我市繳存住房公積金，且同時符合以下條件的，可申請商轉公貸款：
（一）借款人在我市購買自住住房并辦理商業貸款；
?。ǘ┰虡I貸款已還款年限及剩余年限均在1年以上，當前無逾期，且尚未結清；
?。ㄈ┰虡I貸款銀行同意借款人提前償還商業貸款；
?。ㄋ模┰虡I貸款所購住房已取得不動產權證，且僅為該商業貸款設定了抵押權，無其他擔保，無查封等權利限制情形；
?。ㄎ澹┙杩钊藷o連續三個月或累計六個月發生貸款逾期；
（六）商轉公貸款與原商業貸款借款人、抵押人一致；
（七）符合國家、省和我市現行公積金貸款政策規定。
記者：
商轉公貸款的房屋套數認定標準和公積金貸款一致嗎？
市公積金中心：
認定標準一致。需要注意的是，商轉公貸款按公積金貸款管理，記錄為一次公積金貸款。
記者：
商轉公貸款的額度、期限、首付款比例如何確定？
市公積金中心：
商轉公貸款是公積金貸款的特殊形式，用于償還借款人原來辦理的商業貸款，所以其貸款額度、貸款期限及首付款比例按照職工申請商轉公貸款時的規定執行，同時也不得超過原商業貸款的剩余本金及還款期限。
商轉公貸款有兩種辦理方式
記者：
辦理商轉公貸款有哪幾種方式？
市公積金中心：
商轉公貸款有兩種辦理方式，一種是先結清原商業貸款后發放公積金貸款（簡稱：先還后貸），另一種是以公積金貸款直接歸還原商業貸款（簡稱：以貸還貸）。
記者：
如何辦理商轉公貸款？
市公積金中心：
采用先還后貸方式的，借款人經住房所在地公積金管理機構審批同意后，先自籌資金還清商業貸款，配合受托銀行辦理原商業貸款抵押權注銷及商轉公貸款抵押權登記手續后，再申請發放公積金貸款。
采用以貸還貸方式的，原商業貸款銀行與商轉公業務辦理銀行必須一致，且具備住房所在地公積金貸款代辦資格。借款人經公積金管理機構審批同意后，配合原商業貸款銀行辦理抵押權變更登記或第二順位抵押權登記手續后，再申請發放公積金貸款，公積金貸款資金直接劃至指定的還貸賬戶，歸還原商業貸款部分或全部余額。
需要特別注意的是，辦理商轉公貸款的職工應先向商業銀行確認是否允許提前歸還商業貸款，商業銀行允許提前歸還商業貸款后，向公積金管理機構申請商轉公貸款，公積金管理機構審批同意后，再到銀行還清商業貸款，不能先還清商業貸款再申請商轉公貸款。
記者：
商轉公貸款的兩種方式有什么不同？
市公積金中心：
先還后貸方式受理環節較少、適用范圍較廣，基本不受原貸款銀行限制，但需借款人先以自籌資金還清原商業貸款，成本較高。
以貸還貸方式不需借款人全部還清原商業貸款，只需提前還清商業貸款本息余額和商轉公貸款的差額部分，由于整個流程必須連續操作、同步銜接，需要借款人、商業貸款銀行和公積金管理機構緊密合作，還涉及商業貸款銀行的內部合規要求限制，受理環節較多，任何一方不配合都難以實施，因此以貸還貸方式僅適用于原商業貸款銀行與商轉公業務辦理銀行一致，且具備住房所在地公積金貸款代辦資格的情況。
組合貸款不能辦理商轉公貸款
記者：
組合貸款能否辦理商轉公貸款？
市公積金中心：
組合貸款由公積金貸款和商業貸款組合而成，職工購房貸款時已經享受了公積金低息貸款優惠，所以商轉公貸款僅限于純商業性個人住房貸款轉公積金貸款，組合貸款不能辦理商轉公貸款，即使其中公積金貸款部分已還清也不能辦理。
記者：
商轉公貸款能否辦理組合貸款？
市公積金中心：
如果職工申請商轉公貸款后形成組合貸款，借款人應先向原商業貸款銀行提出提前還款申請，取得相關證明材料，再去受托銀行確認能否發放商轉公組合貸款。公積金組合貸款中商業貸款的審批按照銀行信貸政策執行。
記者：
期房能否辦理商轉公貸款？
市公積金中心：
商轉公貸款實質是歸還原商業貸款后辦理公積金貸款，借款人需要以所購住房作為抵押。由于住房所有權證辦妥后才能辦理抵押權登記手續，所以購買期房辦理了商業貸款的職工，可在所購房屋轉為現房后辦理商轉公貸款。
記者：
商轉公貸款業務是否收費？
市公積金中心：
住房公積金管理機構對商轉公貸款不收取任何費用。
打了折的商業貸款沒有必要辦理商轉公貸款
記者：
商轉公貸款業務的審批時間有多長？
市公積金中心：
職工申請商轉公貸款時提供的資料齊全的，公積金管理機構會在10個工作日內作出準予貸款或不準予貸款的決定。
記者：
是否所有符合條件的商業貸款都適合轉為公積金貸款？
市公積金中心：
不是所有的商業貸款都適合轉化為公積金貸款。如果職工在購房時享受了7折商業貸款優惠利率，按照當前基準利率計算，貸款年利率為4.9%×0.7＝3.43%，與目前的公積金首套房貸款年利率3.25%相比，兩者相差不多。
如果所購住房屬于公積金貸款的第二套房，貸款年利率為3.575%，高于商業貸款首套利率，沒必要申請商轉公貸款。
如果原商業貸款銀行按照合同約定收取因提前還款產生的罰息，商業貸款余額不多、剩余年限不長、計劃近幾年提前還清貸款或使用公積金貸款改善住房條件的職工，則應仔細計算前后的利息差，考慮商轉公貸款會記錄一次公積金貸款記錄后，再確認商轉公貸款是否劃算。
責任編輯：江門房產網
記者 劉志聰
江門個人房源網核心提示：從2016年6月1日起，我市將正式實施《江門市住房公積金個人住房貸款置換暫行辦法》，開展商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款。日前，市住房公積金管理中心就該政策中的熱點問題接受了本報記者的專訪。
分城施策 臺開恩率先開展商轉公貸款
記者：
什么是商轉公貸款？
市公積金中心：
商轉公貸款的全稱是商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款，是指我市繳存住房公積金的職工購買自住住房并辦理商業性個人住房貸款（簡稱：商業貸款）后，在還款期內申請將商業貸款余額全部或部分轉為住房公積金個人住房貸款（簡稱：公積金貸款）。
記者：
近期，南昌、福州等地叫停了商轉公貸款，我市為什么要開辦商轉公貸款？
市公積金中心：
在住建部和省住建廳要求用好用足住房公積金的背景下，2015年，我市出臺了一系列措施降低公積金貸款門檻，包括取消外地戶口職工申請住房公積金貸款需要擔保人、取消只向購買普通住房的職工發放公積金貸款的規定、將外地職工申請公積金貸款的繳存時間要求從12個月縮短為6個月、降低首付比例、提高市區公積金貸款額度等。
在研究降低公積金貸款門檻措施時，我們留意到，隨著住房公積金制度覆蓋面的逐步擴大和公積金貸款門檻的不斷降低，部分已辦理商業貸款的職工符合現在的公積金貸款條件，商轉公貸款可以減少這部分職工的貸款利息支出，減輕其購房還貸壓力。2015年8月，我們開始著手研究商轉公貸款辦法。
2016年1月，我們提請市公積金管委會審議了《江門市住房公積金個人住房貸款置換暫行辦法》，會后我們根據會議上委員單位提出的意見進行了修改，并按照規范性文件管理的要求將《貸款置換辦法》送市法制局審查，市政府審批。
2016年4月，市政府批復了《貸款置換辦法》，并同意從2016年6月1日開始實施，但隨著職工購房提取和貸款業務規模的快速增長，全市住房公積金資金使用率從我們研究商轉公貸款辦法之初的72%大幅提高到了89%，其中市區和鶴山管理部的資金使用率已超過90%。
為防范資金流動性不足的風險，確保公積金各項業務正常開展，《貸款置換辦法》第五條規定，公積金管理機構資金運用率高于90%的，停止商轉公貸款，所以市區和鶴山暫不開展商轉公貸款業務。按照分城施策和動態管理的原則，商轉公貸款業務將先在開平、臺山、恩平管理部開展。市區和鶴山待住房公積金運用率低于90%后，再開展。
商轉公貸款要滿足七個條件
記者：
商轉公貸款的申請條件是什么？
市公積金中心：
借款人在我市繳存住房公積金，且同時符合以下條件的，可申請商轉公貸款：
（一）借款人在我市購買自住住房并辦理商業貸款；
?。ǘ┰虡I貸款已還款年限及剩余年限均在1年以上，當前無逾期，且尚未結清；
?。ㄈ┰虡I貸款銀行同意借款人提前償還商業貸款；
?。ㄋ模┰虡I貸款所購住房已取得不動產權證，且僅為該商業貸款設定了抵押權，無其他擔保，無查封等權利限制情形；
?。ㄎ澹┙杩钊藷o連續三個月或累計六個月發生貸款逾期；
（六）商轉公貸款與原商業貸款借款人、抵押人一致；
（七）符合國家、省和我市現行公積金貸款政策規定。
記者：
商轉公貸款的房屋套數認定標準和公積金貸款一致嗎？
市公積金中心：
認定標準一致。需要注意的是，商轉公貸款按公積金貸款管理，記錄為一次公積金貸款。
記者：
商轉公貸款的額度、期限、首付款比例如何確定？
市公積金中心：
商轉公貸款是公積金貸款的特殊形式，用于償還借款人原來辦理的商業貸款，所以其貸款額度、貸款期限及首付款比例按照職工申請商轉公貸款時的規定執行，同時也不得超過原商業貸款的剩余本金及還款期限。
商轉公貸款有兩種辦理方式
記者：
辦理商轉公貸款有哪幾種方式？
市公積金中心：
商轉公貸款有兩種辦理方式，一種是先結清原商業貸款后發放公積金貸款（簡稱：先還后貸），另一種是以公積金貸款直接歸還原商業貸款（簡稱：以貸還貸）。
記者：
如何辦理商轉公貸款？
市公積金中心：
采用先還后貸方式的，借款人經住房所在地公積金管理機構審批同意后，先自籌資金還清商業貸款，配合受托銀行辦理原商業貸款抵押權注銷及商轉公貸款抵押權登記手續后，再申請發放公積金貸款。
采用以貸還貸方式的，原商業貸款銀行與商轉公業務辦理銀行必須一致，且具備住房所在地公積金貸款代辦資格。借款人經公積金管理機構審批同意后，配合原商業貸款銀行辦理抵押權變更登記或第二順位抵押權登記手續后，再申請發放公積金貸款，公積金貸款資金直接劃至指定的還貸賬戶，歸還原商業貸款部分或全部余額。
需要特別注意的是，辦理商轉公貸款的職工應先向商業銀行確認是否允許提前歸還商業貸款，商業銀行允許提前歸還商業貸款后，向公積金管理機構申請商轉公貸款，公積金管理機構審批同意后，再到銀行還清商業貸款，不能先還清商業貸款再申請商轉公貸款。
記者：
商轉公貸款的兩種方式有什么不同？
市公積金中心：
先還后貸方式受理環節較少、適用范圍較廣，基本不受原貸款銀行限制，但需借款人先以自籌資金還清原商業貸款，成本較高。
以貸還貸方式不需借款人全部還清原商業貸款，只需提前還清商業貸款本息余額和商轉公貸款的差額部分，由于整個流程必須連續操作、同步銜接，需要借款人、商業貸款銀行和公積金管理機構緊密合作，還涉及商業貸款銀行的內部合規要求限制，受理環節較多，任何一方不配合都難以實施，因此以貸還貸方式僅適用于原商業貸款銀行與商轉公業務辦理銀行一致，且具備住房所在地公積金貸款代辦資格的情況。
組合貸款不能辦理商轉公貸款
記者：
組合貸款能否辦理商轉公貸款？
市公積金中心：
組合貸款由公積金貸款和商業貸款組合而成，職工購房貸款時已經享受了公積金低息貸款優惠，所以商轉公貸款僅限于純商業性個人住房貸款轉公積金貸款，組合貸款不能辦理商轉公貸款，即使其中公積金貸款部分已還清也不能辦理。
記者：
商轉公貸款能否辦理組合貸款？
市公積金中心：
如果職工申請商轉公貸款后形成組合貸款，借款人應先向原商業貸款銀行提出提前還款申請，取得相關證明材料，再去受托銀行確認能否發放商轉公組合貸款。公積金組合貸款中商業貸款的審批按照銀行信貸政策執行。
記者：
期房能否辦理商轉公貸款？
市公積金中心：
商轉公貸款實質是歸還原商業貸款后辦理公積金貸款，借款人需要以所購住房作為抵押。由于住房所有權證辦妥后才能辦理抵押權登記手續，所以購買期房辦理了商業貸款的職工，可在所購房屋轉為現房后辦理商轉公貸款。
記者：
商轉公貸款業務是否收費？
市公積金中心：
住房公積金管理機構對商轉公貸款不收取任何費用。
打了折的商業貸款沒有必要辦理商轉公貸款
記者：
商轉公貸款業務的審批時間有多長？
市公積金中心：
職工申請商轉公貸款時提供的資料齊全的，公積金管理機構會在10個工作日內作出準予貸款或不準予貸款的決定。
記者：
是否所有符合條件的商業貸款都適合轉為公積金貸款？
市公積金中心：
不是所有的商業貸款都適合轉化為公積金貸款。如果職工在購房時享受了7折商業貸款優惠利率，按照當前基準利率計算，貸款年利率為4.9%×0.7＝3.43%，與目前的公積金首套房貸款年利率3.25%相比，兩者相差不多。
如果所購住房屬于公積金貸款的第二套房，貸款年利率為3.575%，高于商業貸款首套利率，沒必要申請商轉公貸款。
如果原商業貸款銀行按照合同約定收取因提前還款產生的罰息，商業貸款余額不多、剩余年限不長、計劃近幾年提前還清貸款或使用公積金貸款改善住房條件的職工，則應仔細計算前后的利息差，考慮商轉公貸款會記錄一次公積金貸款記錄后，再確認商轉公貸款是否劃算。
責任編輯：江門房產網
記者 劉志聰
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