房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)化論:大平層VS洋房VS別墅

在改需時(shí)代到來之時(shí)，大平層、洋房、別墅將更多地步入大眾視野。繁花漸欲迷人眼，是大平層能引吭高歌唱響主角大戲，還是洋房傲視群雄引領(lǐng)大勢(shì)，抑或者別墅更為博人眼球，不免讓人期待。但無論如何，作為購(gòu)房者的我們都要認(rèn)清自己的真實(shí)需求，找到與自己需求匹配度高的房子，才能和它談一輩子的戀愛。

大平層盛行唱主角

隨著二孩政策的落地和購(gòu)房政策的不斷放寬，不少購(gòu)房者的改需欲望被逐步“勾引”了出來，寬敞舒適的大戶型被許多中高端購(gòu)房者所青睞，大平層乘著這股春風(fēng)在柳州樓市盛行起來。功能的集中放大 、美感的多元營(yíng)造 、景觀資源的凝聚 、大空間予以的尊貴享受 、家庭成員交流和個(gè)人隱私獲得雙重保證……大平層要登臺(tái)唱主角，確有它的資本。

優(yōu)勢(shì)顯著，書寫高端住所的“不二情書”

當(dāng)下，住宅市場(chǎng)快速發(fā)展，人們對(duì)居住形式也有了更高的要求，在追求舒適度的同時(shí)也追求地段和完善的配套資源。而大平層作為一種高品質(zhì)的居住產(chǎn)品，除了媲美別墅的“大尺度”，更是擁享城市中心的完整生活配套以及景觀觀賞等優(yōu)勢(shì)，讓大平層在豪宅中脫穎而出，也打破了這類高端居住選擇的唯一性，別墅不再是豪宅的唯一選擇。

據(jù)柳州個(gè)人房源網(wǎng)了解，2013年，保利·大江郡 、榮和天譽(yù) 、琥珀?yáng)|岸 、大城小院等多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)推出大平層產(chǎn)品，拉開了柳州房地產(chǎn)改需的帷幕，也使柳州房地產(chǎn)迎來大平層元年。放眼當(dāng)前柳州有改需產(chǎn)品的樓盤，大平層仍然占有主導(dǎo)地位，盛天悅景臺(tái) 、榮和天譽(yù) 、東涫首座 、鳳起新都 、在水一方 、琥珀?yáng)|岸 、一品江山 、龍象城 、天翼·九龍印象等眾多樓盤都在推出針對(duì)改需的大戶型產(chǎn)品。

大平層的“百花齊放”并不是開發(fā)商的一廂情愿，在當(dāng)下柳州樓市，大平層必然有其無可比擬的優(yōu)勢(shì)所在。相比普通單元式住宅，大平層戶型足以顯示出與生俱來的空間優(yōu)越感，除了這個(gè)“大”為美的外在優(yōu)勢(shì)，再加上從進(jìn)小區(qū)到入戶一卡一戶的安保系統(tǒng) 、一梯一戶的專屬服務(wù)以及四處盡顯的高檔用材和擁有多個(gè)大面積陽(yáng)臺(tái) 、露臺(tái)的配置等等，讓居住者彰顯著尊貴感的同時(shí)更具儀式感和私密性，僅一層卻建成兩百多平方米甚至五六百平方米的寬廣面積，寬敞明亮，處處透著一股豪華大氣，怎能不讓人心動(dòng)？

大平層時(shí)代，重溫品質(zhì)生活的本質(zhì)

“我覺得住在大平層感覺家里的空氣流動(dòng)性會(huì)更好，家里有老人家住別墅要上下樓梯不是很方便，家庭成員間的溝通也變得更方便。”覃先生目前正在打算讓一家五口從100平方米不到的房子里搬到居住面積更大的改需大戶中。在幾經(jīng)思量下，考慮到大平層的雙主臥優(yōu)勢(shì)能更好地解決三代人共同的居住要求，同時(shí)擁有的超大面寬更有助于提高采光，雖然沒有私享花園，但有更好的公共景觀空間，覃先生把大平層作為了首要選擇。“不一定非得住別墅才叫高品質(zhì)生活，大平層更適合我們一家的生活需求，也更寬大舒適。”覃先生說。

而本地市場(chǎng)似乎也隱隱開始有了這方面的跡象，在前不久結(jié)束的2016中國(guó)·柳州住宅產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)上不難看到，大平層的成交量雖未有較大幅度的增長(zhǎng)，但不少擁有大平層產(chǎn)品的樓盤展位上，卻不乏購(gòu)房者在關(guān)注和咨詢大平層這樣的產(chǎn)品。

實(shí)際上，從年后本地多個(gè)開發(fā)商推出大平層產(chǎn)品的市場(chǎng)動(dòng)作來看，開發(fā)商們也似乎有意識(shí)地考慮試圖找尋一條介于別墅產(chǎn)品與改善型普通公寓之間且符合柳州市場(chǎng)特點(diǎn)的道路，也許大平層就是這最好的選擇。“針對(duì)柳州人的居住喜好和習(xí)慣，擁有眾多優(yōu)勢(shì)的大平層產(chǎn)品一直被業(yè)內(nèi)所看好，大平層的集中放量依然存在著眾多市場(chǎng)未知數(shù)。本地客群目前還處于不斷成熟和細(xì)分中，本地市場(chǎng)同樣也需要在產(chǎn)品配置上表現(xiàn)得更為理性和合理化。”業(yè)內(nèi)人士分析道。

洋房登場(chǎng)興起

過了五月，柳州的夏季翩然而至，似火的驕陽(yáng)和林立的高樓所帶來的城市熱島效應(yīng)慢慢發(fā)酵，久居城市的人們渴望的青山藍(lán)天夢(mèng)，淹沒在密密麻麻的建筑群落，難免顯得有些悶熱而沉重。柳州人依一灣江水長(zhǎng)大，打小對(duì)生活居住環(huán)境也另有一種品位，喜愛熱鬧，又難舍骨子里對(duì)青山綠水的依戀，這份情懷讓低層綠化好的洋房產(chǎn)品曾經(jīng)一度成為柳州樓市炙手可熱的香餑餑。

在柳州，較早一批開始做洋房的社區(qū)處于多層低密度時(shí)代，國(guó)信·鳳起新都 、華遠(yuǎn)嵐山 、永意山語(yǔ)城 、華林君邸 、大美天第等依自然生態(tài)環(huán)境打造洋房社區(qū) ，樓層低更親近自然 ，社區(qū)內(nèi)人車分流 ，注重打造綠化環(huán)境 ，部分還規(guī)劃有游泳池 、健身房等社區(qū)配套 ，一下與當(dāng)時(shí)在售的普通住宅拉開了檔次 ，至今仍為許多業(yè)內(nèi)人士叫好。另外，洋房社區(qū)還敢于在風(fēng)格上做突破，柳州大美天第中式格調(diào)被龍?zhí)毒G蔭環(huán)繞，沉穩(wěn)靜謐；位于西江路的集美郡項(xiàng)目洋溢浪漫的西班牙風(fēng)情，為高樓林立的水泥城市增添一道亮麗風(fēng)景線。

隨著市區(qū)土地供應(yīng)日益緊缺，近些年來低容積率的洋房產(chǎn)品漸漸淡出人們的視野，房地產(chǎn)打著去庫(kù)存旗號(hào)，剛需產(chǎn)品依然占據(jù)了樓市的大壁江山。然而，自2015年起銀貸利好政策與開放二孩的雙重推進(jìn)下，改需購(gòu)房者躍躍欲試，對(duì)于中等大戶型多房產(chǎn)品表現(xiàn)出較高的熱情，洋房重回關(guān)注焦點(diǎn)。對(duì)于改需一族而言，別墅產(chǎn)品雖好，然而卻是大多數(shù)人難以負(fù)擔(dān)的高昂總價(jià)，大平層面積大卻缺少品質(zhì)感，又似乎達(dá)不到改需的條件，在改需購(gòu)房者正在為良宅難覓而苦悶發(fā)愁之際，此時(shí)花園洋房的登場(chǎng)入市，猶如久旱逢甘露，為柳州改需一族及時(shí)解渴。

如果說過去的洋房還僅僅停留在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，隨著新時(shí)代與人們居住喜好更迭推新，除了傳統(tǒng)的多層，如今新派洋房標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了一系列新的改變。就拿目前柳州在售的主流洋房來說，電梯 、花園陽(yáng)臺(tái)是標(biāo)配，為一家老小營(yíng)造更舒適的生活環(huán)境。從有房住到追求住得好，花園洋房除了自帶低容積率 、綠化環(huán)境好的優(yōu)秀基因以外，為適應(yīng)高端客戶私密生活需求，注重格調(diào)與品位，設(shè)計(jì)師還根據(jù)社區(qū)整體規(guī)劃布局，通過入戶花園 、私家影院 、地下酒窖等設(shè)計(jì)，建設(shè)出有天有地，更宜居舒適的生活空間。這類產(chǎn)品受眾的指向性也更加明確，主要針對(duì)中年成功人士，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的改需置業(yè)人群。

在售項(xiàng)目如盛天悅景臺(tái)推出的137-208㎡5+1層電梯情景洋房，具備了低層 、低密度 、視野開闊 、電梯入戶等花園洋房建筑形式特征，創(chuàng)造都市少有的情景洋房建筑群，將繁華便捷的城市生活和墅質(zhì)洋房的兩種生活形態(tài)融合，以享受寧?kù)o自省的空間。

柳州恒大華府作為恒大集團(tuán)華府系列產(chǎn)品在廣西的第一個(gè)項(xiàng)目，以打造全精裝交付的花園洋房 社區(qū)，最高3000元/㎡的精裝標(biāo)準(zhǔn)叫人心動(dòng)不已。

項(xiàng)目?jī)?nèi)還豪華配置70000㎡皇家園林，4300㎡七星級(jí)會(huì)所，3700㎡中央景觀大湖，7大主題廣場(chǎng)，6大風(fēng)情景觀，5重立體園林小品；配套齊全完善的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，游泳池 、網(wǎng)球場(chǎng) 、羽毛球場(chǎng)等；1800㎡國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園。這類戶型好，配套豐富品質(zhì)過硬的洋房產(chǎn)品持續(xù)走俏，不僅驚艷了柳州樓市，也因低容積率的稀缺性如藝術(shù)品一般，為追求高品質(zhì)置業(yè)者所青睞。

精小化，別墅可以有

前庭，植株；后院，游樂。個(gè)性隨心，私密清幽。你，是否也有著一個(gè)別墅夢(mèng)？不知道從什么時(shí)候開始，別墅不再是少數(shù)巨富人家才能擁有的“奢侈品”。當(dāng)改善型購(gòu)房者在面對(duì)相差不多的價(jià)格區(qū)間，往往不再局限于城市中心的洋房和高層，能享受到更高住宅業(yè)態(tài)和更獨(dú)立自由空間，一步到位”選擇購(gòu)置別墅無疑會(huì)成為越來越多人的傾向。

城市別墅，為高端改需定制

“地段、地段、還是地段！”不管何時(shí)何地，任何置業(yè)產(chǎn)品都離不開一個(gè)共同的主題——地段，別墅也不例外。

越是靠近城市的中心區(qū)域，越是能體現(xiàn)出產(chǎn)品的地段價(jià)值。縱觀柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)，核心區(qū)域項(xiàng)目基本以高層為主、少量大平層和洋房為輔的大環(huán)境下，城市別墅產(chǎn)品顯得尤為稀缺。

要兼具“城市”與“別墅”的兩種特性，不得不提到窯埠TOWN。位于河?xùn)|CBD的核心地段，毗鄰市民廣場(chǎng) 、陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)，由文昌大橋與市中心相連，往東還可直上桂柳高速公路。再加上白墻、小青瓦、木窗欞 、石板路……營(yíng)造出古色古香的小鎮(zhèn)氛圍，窯埠TOWN里的合院依蟠龍山 、傍柳江水，人文與自然相輝映，既鬧中取靜又不與世隔絕。因其未來升值空間大，窯埠TOWN讓來自廣西各地的高端改善型購(gòu)房者流連忘返，紛紛下定形成了千萬級(jí)合院的熱銷氛圍。

經(jīng)濟(jì)別墅，不在于大在于精

“市區(qū)核心地段的別墅總價(jià)太高，40至50歲以上的超高收入人群才有實(shí)力購(gòu)買，而我們的別墅產(chǎn)品面積適中、總價(jià)較低，意向客戶中甚至有不少是30多歲的改善型客戶。”柳州某別墅項(xiàng)目置業(yè)顧問表示，隨著80后、90后逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，他們多為“4+2+1”或“4+2+2”的家庭格局，改善居住條件的需求十分迫切。

然而他們既不滿足于傳統(tǒng)的高層公寓，又無法承受獨(dú)立別墅的高價(jià)位，經(jīng)濟(jì)型別墅便應(yīng)運(yùn)而生。

經(jīng)濟(jì)型別墅實(shí)用面積一般在200-300平方米，總價(jià)多為500萬元以下，主要是一些低密度的疊拼、聯(lián)排別墅產(chǎn)品，還有個(gè)別位于城市郊區(qū)的小面積獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。近年來，越來越多的開發(fā)商將別墅產(chǎn)品線“精小化”，高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯，贏得市場(chǎng)廣大購(gòu)房者的青睞。

位于龍象河畔的廣投·龍象城推出180-125平方米果嶺山水別墅，附屬陽(yáng)光地下室、風(fēng)情露臺(tái)、南北雙向庭院，可謂大手筆。鳳凰河也曾推出280-420平方米半山別墅，坐擁1.米豪華入戶大門、140平方米多變陽(yáng)光地下室，200萬元每套起售得到了眾多市民追捧。更早時(shí)期，大美天第推出過377-440平方米實(shí)景現(xiàn)房獨(dú)棟別墅，400萬元左右一棟。

在柳州市新房均價(jià)越發(fā)走高、普通高層住宅和公寓等產(chǎn)品價(jià)格越發(fā)飆漲的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)性別墅市場(chǎng)的整體成交均價(jià)與成交量卻一直相對(duì)穩(wěn)定，部分區(qū)域甚至均價(jià)低于高層，對(duì)于改善型置業(yè)需求人群而言，這種經(jīng)濟(jì)型別墅不失為更好的選擇。

買得起住得起嗎？

對(duì)于不是超高收入?yún)s又有實(shí)際改善型需求的普通購(gòu)房者來說，面對(duì)經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格優(yōu)勢(shì)的沖擊，應(yīng)該更加理性。不少已入手別墅的購(gòu)房者提醒，房子拿到手之后才發(fā)覺“住不起”：簡(jiǎn)單裝修就需要五十至一百萬元，每個(gè)月的物業(yè)管理等維護(hù)開銷也不低，而往返別墅與工作地同樣消耗時(shí)間和費(fèi)用……建議廣大購(gòu)房者在經(jīng)濟(jì)性與必要性之間多做權(quán)衡。

責(zé)任編輯：柳州房產(chǎn)網(wǎng)

劉寧 莫蕓 李危訥

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