二手房“直接更名”隱患多,操作不規范交易風險大
房產問答2019-01-22 22:37
房地產知識
精選回答
蘇州個人房源網2016年5月10日常熟消息：受中央降準、降首付、稅收政策調整等利好，今年一季度，常熟樓市成交量同比漲幅明顯，一、二手房成交同比分別增加195%和127%。而有心購置二手房的市民，往往會在中介被一種叫做“直更名”的房子弄得心癢癢。
“A樓盤，直改名，120平方米，130萬元”、“B樓盤，直改名，96平方米，預售價加8萬元”……最近正在逛二手房中介的常熟市民陳小姐一番查看下來，不免有點疑惑了：這些被中介稱為壓箱底好貨的“直更名”房產不就是還未交付、沒辦理房產證的期房嗎？怎么二手房市場就有賣了呢？為此她給晚報常熟新聞熱線18936100330打來了咨詢電話。
多為私下交易，聲稱買賣雙方均受益
按照現有規定，在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續。也就是說，房屋只有在取得產權證的情況下才能進行交易。然而，記者近日在虞城走訪多家中介發現，疑似“直更名”的房源也還存在，以市區最近兩年內開發的新小區在建樓盤為主。
而中介也并不將此類房源公開發布，只是對一部分淘房意向明顯的客戶實施面對面的私下“精準營銷”。中介大多以“還未辦理房產證，可直接更名，節省稅費”來吸引購房者，而賣房者則通過“直接加價”或房屋買賣前后的價格差來賺取一筆費用。
在中介介紹的“直更名”操作當中，賣家不僅能夠免去交易產生的稅收，還能賺取一些差價，因為之前買房是一個價格，但是賣房時卻是另外一個價格了。而在期房階段將房屋出售，還可以減少房屋公共維修基金、物業費等收房支出，省下一大筆錢。
對于買家來說，由于大多數樓盤實行‘低開高走’的價格策略，這些“直更名”的房產的價格大多低于目前在售項目，或比售樓處剩下的房子樓層更佳，更合自己的心意。于是，很多交易就在貌似“雙方受益”的情況下產生了。
“直更名”沒那么簡單，糾紛警鐘已敲響
“直更名”一般針對不動產權證書尚未辦理或尚未交付的新房，購房者將購房合同中的權利義務整體轉讓給買受方，開發商注銷原合同，與買受方重新簽訂合同，為買賣雙方省下部分過戶費。但此類交易的風險也不小，日前，常熟法院就調解了一起“直更名”引發的房產糾紛。
原來，陳某幾年前在常熟購買一套房產，因一直未交付，僅辦理了網簽。去年7月，陳某將房產出售給周某，兩人與中介公司簽訂協議，周某交付陳某定金3萬元。當年8月，陳某向開發商申請退房。周某再次交付陳某購房款11萬元，交付開發商購房款34萬元，開發商出具收據載明周某認購房屋。
此后，周某一直未能辦理“直更名”手續，遂將陳某、中介公司、開發商同時告上法庭，要求陳某承擔違約責任，開發商、中介公司承擔連帶責任。但被告三方均認為自己沒有過錯。開發商提出，必須先由陳某還清按揭貸款，然后才能撤銷原合同。
后經調解，多方達成一致：解除中介協議，周某支付中介費用1000元；陳某與開發商簽訂的購房合同繼續履行；陳某返還周某定金及購房款14萬元；開發商返還周某購房款34萬元；陳某、周某、中介公司相互之間不再追究違約責任。
操作不規范，交易風險大
“這種直更名的交易方式，聽起來確實有利可圖，但實際上是并不規范的操作。”對此，江蘇世紀天合律師事務所唐曦律師表示，對購房者一方來講，這樣的交易存在著太多隱患，要特別謹慎。
因為在具體交易過程中，由于賣家沒有房產證，不能確認其是否真正具有房產資格，此時買家很容易受到欺詐。而在購買時，雙方簽訂的買賣合同，也存在一定的風險，因為與一般的二手房交易不同的是，以直接更名方式過戶的整個流程看不出是買賣交易，因此當雙方產生分歧而不可協調時，想通過法律途徑解決比較困難。
唐律師提醒，根據我國合同法規定，“直更名”必須取得開發商同意，否則難以完成。
實際操作中，購房者與開發商提出申請撤銷網簽購房合同的預告登記手續后，還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預告登記，然后開發商才能與新購房者簽訂購房合同，“如果一定要購買，買家在重新簽訂購房合同時一定要特別慎重，因為這是購房者擁有該套房產的有力證據之一，房屋面積、質量、產權登記、違約責任等各個細節都要直接與開發商進行核對。
責任編輯：蘇州房產網
記者 袁鼎
“A樓盤，直改名，120平方米，130萬元”、“B樓盤，直改名，96平方米，預售價加8萬元”……最近正在逛二手房中介的常熟市民陳小姐一番查看下來，不免有點疑惑了：這些被中介稱為壓箱底好貨的“直更名”房產不就是還未交付、沒辦理房產證的期房嗎？怎么二手房市場就有賣了呢？為此她給晚報常熟新聞熱線18936100330打來了咨詢電話。
多為私下交易，聲稱買賣雙方均受益
按照現有規定，在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續。也就是說，房屋只有在取得產權證的情況下才能進行交易。然而，記者近日在虞城走訪多家中介發現，疑似“直更名”的房源也還存在，以市區最近兩年內開發的新小區在建樓盤為主。
而中介也并不將此類房源公開發布，只是對一部分淘房意向明顯的客戶實施面對面的私下“精準營銷”。中介大多以“還未辦理房產證，可直接更名，節省稅費”來吸引購房者，而賣房者則通過“直接加價”或房屋買賣前后的價格差來賺取一筆費用。
在中介介紹的“直更名”操作當中，賣家不僅能夠免去交易產生的稅收，還能賺取一些差價，因為之前買房是一個價格，但是賣房時卻是另外一個價格了。而在期房階段將房屋出售，還可以減少房屋公共維修基金、物業費等收房支出，省下一大筆錢。
對于買家來說，由于大多數樓盤實行‘低開高走’的價格策略，這些“直更名”的房產的價格大多低于目前在售項目，或比售樓處剩下的房子樓層更佳，更合自己的心意。于是，很多交易就在貌似“雙方受益”的情況下產生了。
“直更名”沒那么簡單，糾紛警鐘已敲響
“直更名”一般針對不動產權證書尚未辦理或尚未交付的新房，購房者將購房合同中的權利義務整體轉讓給買受方，開發商注銷原合同，與買受方重新簽訂合同，為買賣雙方省下部分過戶費。但此類交易的風險也不小，日前，常熟法院就調解了一起“直更名”引發的房產糾紛。
原來，陳某幾年前在常熟購買一套房產，因一直未交付，僅辦理了網簽。去年7月，陳某將房產出售給周某，兩人與中介公司簽訂協議，周某交付陳某定金3萬元。當年8月，陳某向開發商申請退房。周某再次交付陳某購房款11萬元，交付開發商購房款34萬元，開發商出具收據載明周某認購房屋。
此后，周某一直未能辦理“直更名”手續，遂將陳某、中介公司、開發商同時告上法庭，要求陳某承擔違約責任，開發商、中介公司承擔連帶責任。但被告三方均認為自己沒有過錯。開發商提出，必須先由陳某還清按揭貸款，然后才能撤銷原合同。
后經調解，多方達成一致：解除中介協議，周某支付中介費用1000元；陳某與開發商簽訂的購房合同繼續履行；陳某返還周某定金及購房款14萬元；開發商返還周某購房款34萬元；陳某、周某、中介公司相互之間不再追究違約責任。
操作不規范，交易風險大
“這種直更名的交易方式，聽起來確實有利可圖，但實際上是并不規范的操作。”對此，江蘇世紀天合律師事務所唐曦律師表示，對購房者一方來講，這樣的交易存在著太多隱患，要特別謹慎。
因為在具體交易過程中，由于賣家沒有房產證，不能確認其是否真正具有房產資格，此時買家很容易受到欺詐。而在購買時，雙方簽訂的買賣合同，也存在一定的風險，因為與一般的二手房交易不同的是，以直接更名方式過戶的整個流程看不出是買賣交易，因此當雙方產生分歧而不可協調時，想通過法律途徑解決比較困難。
唐律師提醒，根據我國合同法規定，“直更名”必須取得開發商同意，否則難以完成。
實際操作中，購房者與開發商提出申請撤銷網簽購房合同的預告登記手續后，還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預告登記，然后開發商才能與新購房者簽訂購房合同，“如果一定要購買，買家在重新簽訂購房合同時一定要特別慎重，因為這是購房者擁有該套房產的有力證據之一，房屋面積、質量、產權登記、違約責任等各個細節都要直接與開發商進行核對。
責任編輯：蘇州房產網
記者 袁鼎
本網頁內容由用戶提供，不代表本網站觀點。本網站不對上述內容的真實性和時效性負責，如您認為需要修改或刪除，請聯系我們處理。