簽了認購書不買房定金可能打水漂,購房簽合同需謹慎
房產問答2018-12-27 06:19
房地產知識
精選回答
達州個人房源網核心提示：在購買商品房時，我們要簽訂商品房認購書，還要簽訂商品房買賣合同和補充協議等，這些簽訂的文件對于購房者來說，都會出現哪些意想不到的麻煩？在此，我們通過一對夫妻買房遇到的問題，來提醒各位買房者購房簽訂合同時需要注意的事項。
認購書 簽了不買很麻煩
通川區李唯和張燦婚后計劃在西外買一套商品房，在了解了一些新修樓盤后，夫婦倆相中了某房產公司的一套房屋。2015年3月10日，夫婦倆帶上銀行卡再次來到該樓盤售樓部，準備當天把房屋的首付交了，與開發商簽訂房屋買賣合同。
在簽訂正式的商品房買賣合同前，售樓小姐告知，必須要先簽訂一份商品房認購書。兩人在簽定《某樓盤商品房認購書》前，張燦發現認購書第四條規定：在交付定金之日起三日內與開發商簽訂商品房買賣合同，如在規定時間內未與開發商簽訂買賣合同，已交付的定金不予退還，于是提出要先看看合同和補充協議。
見張燦有疑慮，售樓小姐說：“我們的合同和補充協議對大家都是一樣的，還沒有發生過因為不能簽訂合同而不退定金的事。只要簽了認購書，我們馬上就可以簽合同，你要先看合同和補充協議再決定簽不簽認購書，是違反公司規定的。”既然大家這么簽都沒問題，于是，夫婦倆就在房屋認購書上簽了名。
其實，房屋認購協議書是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簡單來說，是開發商承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人要保證在此期間內遵循協議約定的條款與開發商就買房事項進行商談。雖然說簽訂房屋認購協議書是如今商品房買賣中的一種常見現象，但并不是必須要與開發商簽訂這個文書。像李唯夫婦倆購房首付款都帶來了，完全可以直接就買賣合同和補充協議中的具體條款進行協商。
補充協議 不簽想買也麻煩
夫妻倆簽了認購書后，交付了2萬元定金。售樓小姐拿來了《商品房買賣合同》和關于該商品房買賣合同的補充協議，讓他們在確認沒問題后就在“買受人”一欄簽字。在看了合同和補充協議后，夫婦倆發現，無論是買賣合同還是補充協議，開發商已經對諸多主要條款進行了變更，且寫得很復雜、很難懂。
房屋買賣合同是房屋主管部門制定的，充分考慮了買賣雙方的利益，也顧及到了公平公正的原則，這些內容也是相對合情合理的。但開發商對于雙方沒有約定的事宜，往往會通過補充協議的方法進行約定，這些補充協議又是開發商單方面設置的格式條款，充分考慮了開發商的利益，“霸王”條款往往藏身于補充協議中。
不少購房人只關注購房合同，其實補充協議也非常重要，因為補充協議是對原來所簽合同的補充或變更，如果補充協議條款與原合同不一致或發生沖突時，應當以補充協議為準，但原合同中明示不得變更的條款，則補充協議中對該項條款的變更不發生法律效力。從某種程度上來說，補充協議約定的事項比房屋買賣合同里約定的還重要。
達州個人房源網獲悉，夫妻倆在簽訂合同和協議之前還是不放心，打電話咨詢了一位律師朋友。律師朋友的建議是，如果雙方對房屋的逾期交付、公攤面積的規定、所有權證的辦理、房屋質量裝飾設備標準等主要條款協商不成的話，就不要忙著簽訂這份買賣合同。夫婦倆聽取了建議，沒有立即簽訂買賣合同和補充協議。
法律解釋：證明不能訂立合同非己責
在售樓小姐的催促下，李唯和張燦夫婦次日再次來到售樓部，雙方還是沒有對修改補充協議達成一致。最后，售樓部經理對李唯夫婦說，如果因為李唯夫婦的原因未能簽訂房屋買賣合同，那么之前簽訂的認購書中繳納的2萬元定金是不予退還的。此時，《商品房認購書》發揮的作用將夫婦倆“套牢”了。
明明是售樓方的“霸王條款”才導致不能簽訂購房合同，怎么能依據認購書里的這條規定不退定金呢？其實，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，如果買房人能夠證明不訂立合同不能歸責于自己，就能夠拿回定金。
李唯和張燦再次咨詢了律師朋友，兩人帶上錄音筆，錄下了自己與經理和售樓小姐的全部對話內容，以此證明并非自己的原因導致房屋合同不能簽訂。后來，又經過多次協商，開發商終于同意將補充協議的部分明顯不公平、不對等的條款進行修改。3月20日，雙方就買賣合同和補充協議達成一致，順利完成了房屋買賣合同的簽訂。
律師提醒：購房簽合同需謹慎
購買商品房簽訂認購書時，要注意：
1、規避受牽制的條款。應當盡量不要與開發商約定預付款或認購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上是針對購房者單方違約的違約金條款；
2、不要使用模糊概念。在認購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”、“優惠價”、“折扣價”等，而要準確到單價的具體數額；
3、開發商答應為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進認購書，且避免把這種保留簽訂成購房者須在多少天內購買的義務。
4、注意認購協議書中權利義務的對等性。
在簽訂補充協議時，要注意：
1、明確按揭無法辦理時，雙方各自的責任是什么。
2、明確房屋所有權證辦理的時間。
3、要明確地把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里。
4、明確關于公攤建筑面積，包括面積大小、具體部分和位置等。
5、明確退房的責任。一旦退房是開發商的原因，須寫明開發商的責任，寫清楚退還日期、銀行利息及罰金等。（文中人名均系化名）
責任編輯：達州房產網
施法聞
認購書 簽了不買很麻煩
通川區李唯和張燦婚后計劃在西外買一套商品房，在了解了一些新修樓盤后，夫婦倆相中了某房產公司的一套房屋。2015年3月10日，夫婦倆帶上銀行卡再次來到該樓盤售樓部，準備當天把房屋的首付交了，與開發商簽訂房屋買賣合同。
在簽訂正式的商品房買賣合同前，售樓小姐告知，必須要先簽訂一份商品房認購書。兩人在簽定《某樓盤商品房認購書》前，張燦發現認購書第四條規定：在交付定金之日起三日內與開發商簽訂商品房買賣合同，如在規定時間內未與開發商簽訂買賣合同，已交付的定金不予退還，于是提出要先看看合同和補充協議。
見張燦有疑慮，售樓小姐說：“我們的合同和補充協議對大家都是一樣的，還沒有發生過因為不能簽訂合同而不退定金的事。只要簽了認購書，我們馬上就可以簽合同，你要先看合同和補充協議再決定簽不簽認購書，是違反公司規定的。”既然大家這么簽都沒問題，于是，夫婦倆就在房屋認購書上簽了名。
其實，房屋認購協議書是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簡單來說，是開發商承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人要保證在此期間內遵循協議約定的條款與開發商就買房事項進行商談。雖然說簽訂房屋認購協議書是如今商品房買賣中的一種常見現象，但并不是必須要與開發商簽訂這個文書。像李唯夫婦倆購房首付款都帶來了，完全可以直接就買賣合同和補充協議中的具體條款進行協商。
補充協議 不簽想買也麻煩
夫妻倆簽了認購書后，交付了2萬元定金。售樓小姐拿來了《商品房買賣合同》和關于該商品房買賣合同的補充協議，讓他們在確認沒問題后就在“買受人”一欄簽字。在看了合同和補充協議后，夫婦倆發現，無論是買賣合同還是補充協議，開發商已經對諸多主要條款進行了變更，且寫得很復雜、很難懂。
房屋買賣合同是房屋主管部門制定的，充分考慮了買賣雙方的利益，也顧及到了公平公正的原則，這些內容也是相對合情合理的。但開發商對于雙方沒有約定的事宜，往往會通過補充協議的方法進行約定，這些補充協議又是開發商單方面設置的格式條款，充分考慮了開發商的利益，“霸王”條款往往藏身于補充協議中。
不少購房人只關注購房合同，其實補充協議也非常重要，因為補充協議是對原來所簽合同的補充或變更，如果補充協議條款與原合同不一致或發生沖突時，應當以補充協議為準，但原合同中明示不得變更的條款，則補充協議中對該項條款的變更不發生法律效力。從某種程度上來說，補充協議約定的事項比房屋買賣合同里約定的還重要。
達州個人房源網獲悉，夫妻倆在簽訂合同和協議之前還是不放心，打電話咨詢了一位律師朋友。律師朋友的建議是，如果雙方對房屋的逾期交付、公攤面積的規定、所有權證的辦理、房屋質量裝飾設備標準等主要條款協商不成的話，就不要忙著簽訂這份買賣合同。夫婦倆聽取了建議，沒有立即簽訂買賣合同和補充協議。
法律解釋：證明不能訂立合同非己責
在售樓小姐的催促下，李唯和張燦夫婦次日再次來到售樓部，雙方還是沒有對修改補充協議達成一致。最后，售樓部經理對李唯夫婦說，如果因為李唯夫婦的原因未能簽訂房屋買賣合同，那么之前簽訂的認購書中繳納的2萬元定金是不予退還的。此時，《商品房認購書》發揮的作用將夫婦倆“套牢”了。
明明是售樓方的“霸王條款”才導致不能簽訂購房合同，怎么能依據認購書里的這條規定不退定金呢？其實，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，如果買房人能夠證明不訂立合同不能歸責于自己，就能夠拿回定金。
李唯和張燦再次咨詢了律師朋友，兩人帶上錄音筆，錄下了自己與經理和售樓小姐的全部對話內容，以此證明并非自己的原因導致房屋合同不能簽訂。后來，又經過多次協商，開發商終于同意將補充協議的部分明顯不公平、不對等的條款進行修改。3月20日，雙方就買賣合同和補充協議達成一致，順利完成了房屋買賣合同的簽訂。
律師提醒：購房簽合同需謹慎
購買商品房簽訂認購書時，要注意：
1、規避受牽制的條款。應當盡量不要與開發商約定預付款或認購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上是針對購房者單方違約的違約金條款；
2、不要使用模糊概念。在認購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”、“優惠價”、“折扣價”等，而要準確到單價的具體數額；
3、開發商答應為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進認購書，且避免把這種保留簽訂成購房者須在多少天內購買的義務。
4、注意認購協議書中權利義務的對等性。
在簽訂補充協議時，要注意：
1、明確按揭無法辦理時，雙方各自的責任是什么。
2、明確房屋所有權證辦理的時間。
3、要明確地把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里。
4、明確關于公攤建筑面積，包括面積大小、具體部分和位置等。
5、明確退房的責任。一旦退房是開發商的原因，須寫明開發商的責任，寫清楚退還日期、銀行利息及罰金等。（文中人名均系化名）
責任編輯：達州房產網
施法聞
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