“營改增”時代,購房者減負力度仍有限?

今年5月1日起，全國將全面推開“營改增”試點，其中首次涉及自然人繳納增值稅，個人二手房交易營業稅改為增值稅，同時契稅和個稅的計稅依據也將發生調整。這可說是涉及千家萬戶切身利益的一件事。

正因如此，相信廣大老百姓更關心的是：“營改增”之后，房屋買賣交易將有什么變化？這是五一期間筆者被問到最多的話題。

據中山個人房源網了解，目前個人住宅交易中一般包括了增值稅、契稅、個稅三大方面。本次“營改增”后，增值稅方面，個人將購買不足2 年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2 年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

契稅方面，個人購買家庭唯一住房，且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。計征契稅的成交價格不含增值稅。

至于個稅方面，業主個人轉讓不滿五年或非唯一的二手房時，要按照差額的20%征收個稅。

以眼下備受關注的增值稅為例，假設某中山市民購買不足兩年售價100 萬元住房，在以前，應納稅額為銷售總額的5%，即5 萬元;“營改增”之后，按照5% 的征稅率，則應繳納增值稅4.76萬元，相比以前可以減少2400元左右。

從這點上不難看出，眼下“營改增”實施辦法相當于將早前營業稅征收方式“平移”過來，總體而言不會導致房價產生波動。在筆者看來，對于購房者來說，營業稅與增值稅之間并無明顯變化，所以它不會刺激購房者加快入市速度或者形成觀望態勢，故對交易狀況實際影響遠不如其早前所產生的輿論效應。

而且，換個角度來說，在目前賣家主導的樓市行情下，無論是一手還是二手買家的議價空間本來就有限，這意味著部分賣家完全可以以 “政策減負”為由借勢漲價。因此有人笑稱，好不容易減掉的那點稅負壓力，還不如賣家放盤價漲個50元/平方米。

不過另一方面，本次“營改增”細則確定房地產增值稅11% 的稅率，且土地成本不計入應稅的銷售額，對于房地產開發企業來說，將土地成本扣除之后，稅基將明顯減少，利好企業減輕稅負。開發成本的下降，理論上會讓房企庫存去化壓力相對減輕。只是這一次，稅負成本降低后的開發商會不會讓利給購房者？這點至少還有待觀察。

責任編輯：中山房產網

致遠

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