“營改增”時(shí)代,購房者減負(fù)力度仍有限?

今年5月1日起，全國將全面推開“營改增”試點(diǎn)，其中首次涉及自然人繳納增值稅，個(gè)人二手房交易營業(yè)稅改為增值稅，同時(shí)契稅和個(gè)稅的計(jì)稅依據(jù)也將發(fā)生調(diào)整。這可說是涉及千家萬戶切身利益的一件事。

正因如此，相信廣大老百姓更關(guān)心的是：“營改增”之后，房屋買賣交易將有什么變化？這是五一期間筆者被問到最多的話題。

據(jù)中山個(gè)人房源網(wǎng)了解，目前個(gè)人住宅交易中一般包括了增值稅、契稅、個(gè)稅三大方面。本次“營改增”后，增值稅方面，個(gè)人將購買不足2 年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2 年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

契稅方面，個(gè)人購買家庭唯一住房，且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

至于個(gè)稅方面，業(yè)主個(gè)人轉(zhuǎn)讓不滿五年或非唯一的二手房時(shí)，要按照差額的20%征收個(gè)稅。

以眼下備受關(guān)注的增值稅為例，假設(shè)某中山市民購買不足兩年售價(jià)100 萬元住房，在以前，應(yīng)納稅額為銷售總額的5%，即5 萬元;“營改增”之后，按照5% 的征稅率，則應(yīng)繳納增值稅4.76萬元，相比以前可以減少2400元左右。

從這點(diǎn)上不難看出，眼下“營改增”實(shí)施辦法相當(dāng)于將早前營業(yè)稅征收方式“平移”過來，總體而言不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)產(chǎn)生波動(dòng)。在筆者看來，對于購房者來說，營業(yè)稅與增值稅之間并無明顯變化，所以它不會(huì)刺激購房者加快入市速度或者形成觀望態(tài)勢，故對交易狀況實(shí)際影響遠(yuǎn)不如其早前所產(chǎn)生的輿論效應(yīng)。

而且，換個(gè)角度來說，在目前賣家主導(dǎo)的樓市行情下，無論是一手還是二手買家的議價(jià)空間本來就有限，這意味著部分賣家完全可以以 “政策減負(fù)”為由借勢漲價(jià)。因此有人笑稱，好不容易減掉的那點(diǎn)稅負(fù)壓力，還不如賣家放盤價(jià)漲個(gè)50元/平方米。

不過另一方面，本次“營改增”細(xì)則確定房地產(chǎn)增值稅11% 的稅率，且土地成本不計(jì)入應(yīng)稅的銷售額，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，將土地成本扣除之后，稅基將明顯減少，利好企業(yè)減輕稅負(fù)。開發(fā)成本的下降，理論上會(huì)讓房企庫存去化壓力相對減輕。只是這一次，稅負(fù)成本降低后的開發(fā)商會(huì)不會(huì)讓利給購房者？這點(diǎn)至少還有待觀察。

責(zé)任編輯：中山房產(chǎn)網(wǎng)

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