期房變成二手房來賣,房產“直更名”糾紛多

蘇州個人房源網2016年5月4日常熟消息：“直接改名字、免去過戶費。”隨著房產調控的進一步收緊，“直更名”成為蘇州樓市中新的宣傳語。所謂的“直更名”，是指在房屋尚沒有拿到房產證，還沒交付的情況下，進行出讓，直接更改購房合同，從而達到房屋出讓的目的。業內人士提醒，房產“直更名”對買賣雙方都存在高風險，尤其是對買方來說，一不小心就可能惹上糾紛。

房子辦好網簽就上網賣“直更名”不成鬧上法庭

4月27日下午，一起因“直更名”引發的房產糾紛在常熟法院海虞法庭調解成功。

幾年前，陳某購買某樓盤中的一套房產，但房產一直未能交付，僅辦理網簽。2014年底，陳某決定出售該房產并將房產信息掛到網上。周某正好想買套房子，后通過中介公司與陳某取得聯系，并表示愿意購買陳某的房子。

2015年7月，陳某與周某、中介公司簽訂房屋買賣中介服務協議一份，約定陳某將房屋出售給周某，并于2015年8月底辦理更名手續，同時約定由周某負責辦理更名手續，相關費用由周某承擔。簽訂協議當天，周某按協議約定交付陳某定金3萬元。

2015年8月下旬，中介公司通知陳某、周某到房產公司辦手續，陳某按房產公司要求出具退房申請，并將當初的購房合同、購房發票全部通過中介公司交付給房產公司。當天周某又交付陳某購房款11萬元，同日周某又交付房產公司購房款30余萬元，房產公司為此出具收據載明周某認購陳某的那套房屋。但此后，周某一直未能辦理成功“直更名”手續，因此將陳某、中介公司、房產公司告上法庭。

庭審中，周某要求陳某承擔違約責任雙倍返還定金，并退還購房款，房產公司與中介公司承擔連帶責任。陳某則表示房產公司應先將周某付的30余萬元購房款先退給陳某由陳某去還銀行貸款，至于直更名的義務協議明確是周某承擔，自己作為售房人已經提交了退房申請，不存在違約，如解除協議則保留追究周某違約責任的權利；房產公司堅持認為自己只是好意配合，沒有過錯不應承擔責任，如要直更名必須先由陳某還清按揭貸款，再撤銷網簽，然后再與周某網簽購房合同；中介公司也認為自己沒有過錯。

經承辦法官多次調解，幾方終于達成一致調解協議：陳某、周某、中介公司簽訂的《房屋買賣中介服務協議》解除，周某給付中介公司中介費用1000元；陳某與房產公司簽訂的購房合同繼續履行；陳某返還周某定金及購房款14萬元；房產公司返還周某購房款343041元；陳某、周某、中介公司相互之間不再追究違約責任。

市場上“直更名”房不少這種過戶方式難有保護

在網絡搜索引擎上搜索蘇州“直更名”房源，馬上會顯示上千條相關條目。除卻相關的新聞，大部分是中介和個人發布的售房信息。這些“直更名”房源從低檔小區到高檔小區一應俱全，并且不光是住宅，不少中介公司也打出了“直更名”的售賣口號。

采訪中，一名房產中介工作人員表示，直更名的房源目前賣得相當不錯，不光賣得便宜，還可以省下不少費用，所以比較劃算。該工作人員還強調，類似這種房屋買賣操作起來已經相當成熟，安全性可以放心。

不過，“直更名”實為購房者將購房合同中的權利義務整體轉讓給買受方。根據我國合同法規定，此舉必須取得合同相對方即房產公司的同意，否則難以完成“直更名”手續。上述案件中，周某承擔“直更名”義務并不違反法律禁止性規定，雙方在買賣協議中的約定應為合法有效的，但“直更名”顯然需要陳某及房產公司的配合。因此法官提醒，實際操作中購房合同網簽后，還未備案的，需要購房者和房產公司提出申請撤銷網簽購房合同的預告登記手續，等待房管部門審批通過后，房管部門回收作廢的購房合同，撤銷預告登記，然后房產公司就可以與新的購房者重新簽訂購房合同，在這個時候就可以完成所謂的“直更名”。

此外，在實際操作中，由于買賣雙方沒有簽訂正式的購房合同，而“直更名”過戶方式的整個流程并不能體現出是買賣交易，所以得不到法律的支持和保護，當買賣雙方產生分歧不可協調時，想通過法律途徑解決比較困難。

責任編輯：蘇州房產網

記者 籽言 鄒強 通訊員 朱益虎

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