房屋延期交付或有質量問題業主可拒交物業費?

綿陽個人房源網2016年4月25日消息：“ 開發商延期交房，房屋有質量問題，業主可以拒交物業費嗎？” 日前，游仙區法院審結一起業主拒交物業費的官司。法院認為，物業公司并非商品房開發商，因房屋延遲交付或房屋質量糾紛，業主應當另行主張。

因房屋延期交付和質量問題，鬧起物業費官司

今年 3 月初，綿陽城區某物業公司將小區業主陳先生告上游仙區法院，訴稱原被告 2012 年 12 月 8 日簽訂物業服務合同。合同另約定，被告逾期交納物業費，從逾期之日起，按未交費用每日 3‰ 向原告支付違約金，每季度累計復利一次。

合同簽訂后，原告在 2012 年 5 月 1 日至 2015 年 8 月 21 日期間，為被告提供了物業服務，但被告一直未交納物業費。請求判令被告向原告支付物業費 5292 元，按逾期金額的 3‰ ，向原告支付違約金 9746.10 元。被告林先生表示無法接受物業公司的訴求。林先生認為，因開發商和原告物業公司的原因，本應在 2012 年 4 月 25 日完成交房，直到 2012 年 12 月 24 日，被告才真正開房進屋，原告給被告造成 8 個月的損失，應予賠償。

林先生說，開發商給原告物業公司造成損失，開發商已賠付了三年物管費并轉交給了被告物業公司。既然開發商代被告支付了三年物業費用，就不存在欠交物業費的問題。此外，被告收房時發現房屋存在漏水，因房屋質量問題，開發商承諾再次代被告支付三年物業費用。

物業公司怠于履行物業服務，小區公共部分靠近二橋位置被非法移交私人開設茶樓，本為全體業主共有區域，消防通道設置不合理，公共平臺、樓頂也被非法出租。物業公司未盡到管理職責，就不能收取物業費。林先生還認為，收費標準和違約責任的計算方式非常不合理、不公平。

法院判決：糾紛可另行主張物業費還是要交

庭審中，原告辯稱沒收到開發商代被告墊付的物業費，原告也未向業主承諾免除物業費，被告與開發商之間因房屋質量產生的糾紛，與本案無關。法院審理認為，因不能確認開發商代交物業費的事實，被告應按約定支付物業費。

房屋延遲交付及房屋質量產生的糾紛，應向開發商另行主張。即使開發商代交物業費的約定成立，依照《中華人民共和國合同法》第八十四條 “ 債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意 ” 的規定，該債務轉讓對合同債權人即本案原告并不發生效力，原告仍有權要求被告履行合同責任。

被告提供的物業服務方面有問題的證據，不足以認定原告存在未提供或未完全提供約定的物業服務，原告收取物業費的訴求予以支持。法院認為，物業合同簽訂時間為 2012 年 12 月，原告主張從 2012 年 5 月計算物業服務費無證據證實。原告要求被告支付逾期違約金的計算數額過高，應予以調整。

今年 3 月 20 日，游仙區法院一審判決被告林先生向原告支付 2012 年 12 月至 2015 年 8 月的物業管理費 4189.82 元；以本金 4189.82 元為基數，以中國人民銀行同期貸款基準利率為標準進行計算，向原告某物業公司支付違約金。

物業服務有問題的證明不力，法院不支持拒交物業費

記者在采訪中了解到，之前，綿陽市各級法院已在此類案件中多次判決物業公司勝訴。游仙區法院奉法官表示，依照《中華人民共和國合同法》第一百零九條“當事人一方未支付價款或者報酬的， 對方可以要求其支付價款或者報酬”及《最高人民法院<關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>理解與適用》第六條“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費， 物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。

物業按照合同約定以及相關規定提供服務， 業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持”的規定，如果業主證據不力，不交物業費是要輸官司的。

奉法官提醒說， 依照物業服務收費應當遵循費用與服務水平相適應的原則， 物業公司也應整改服務中存在的問題。業主要維權，也應注意搜集物業公司在服務質量方面存在不足的證據，以減輕自己違約的責任。

責任編輯：綿陽房產網

張倏越 記者 黃志富

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