2016年5月1日營改增后蘇州個人買賣二手房如何繳稅?

蘇州個人房源網核心提示：在二手房買賣過后，常見的問題就是繳稅過戶。根據國家規定，今年5月1日起，蘇州將全面實施營改增，把建筑業、房地產業、金融業和生活服務業納入營改增范圍。那么新政實施后，蘇州人在二手房交易環節中具體該如何繳稅呢？記者近日向蘇州地稅、園區地稅等有關部門進行了了解。

雙方各應繳納哪些稅？

據悉，除相關手續費外，5月1日起，二手房交易中需要繳納的常見且數額較大的稅款包括增值稅及附加、個人所得稅和契稅三大類。

賣方：

1.增值稅及附加。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，增值稅=【核定價格÷（1+5%）×5%】。城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加=增值稅×12%。如2年以上（含2年）的住房，免征增值稅及附加。房屋是否“滿2年”的判定標準是，房產證和契稅完稅憑證上注明的時間哪個早，就以此時間為起始時間；截止時間以申請開票繳稅時間為準。

2.個人所得稅。

個人轉讓自用5年以上且是家庭唯一住房，免征個人所得稅。如不滿足上述條件的，能提供原購房合同、發票等有效憑證的據實征收：（計稅價格-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-有關合理費用）×20%；如不能提供完整、準確的房屋原值憑證的，按個人住房買賣價格的1%核定征收。

買方：

契稅。

對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第三套住房及以上的，稅率3%。房屋是否屬于買方“家庭首套住房”及“第二套住房”以申請開票繳稅時的狀態為準。

舉例來說，市民張三2016年6月3日賣房給李四，房屋面積150平方米，是張三的第二套住房。成交價420萬，經評估系統審核通過。張三不能提供完整、準確的房屋原值憑證。張三原有的房產證上注明的時間為2015年6月。李四購買的是家庭唯一住房。雙方需繳納的稅款如下：增值稅=429÷（1+5%）×5%=20萬元；城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加=20×12%=2.4萬元；個人所得稅=420×1%=4.2萬元；契稅=420×1.5%=6.3萬元。

需要準備哪些材料？

一般來說，到產權交易中心地稅窗口辦理二手房繳稅時，買賣雙方需要準備如下材料：存量房交易納稅申報表（到產權中心地稅收件處領取）；房地產交易管理會辦原件（由產權中心提供）；買賣雙方的身份證復印件；存量房買賣合同（契約）復印件；中華人民共和國房屋所有權證復印件（含戶型圖、共有證）。

如存在以下情況還需另外提交相關的證明材料。

減免契稅：

如符合首次購買住房契稅減免條件，另需提交買方婚姻狀況證明文件（結婚證、離婚證、戶口簿）、蘇州大市五區無房證明；如符合購買第二套住房契稅減免條件，另需提交買方婚姻狀況證明文件（結婚證、離婚證、戶口簿）、蘇州大市四個區無房證明及另一區的唯一住房證明。

減免個人所得稅：

如賣方滿五年且唯一需申請個稅減免，另需提交賣方婚姻狀況證明文件（結婚證、離婚證、戶口簿）、蘇州大市四個區無房證明、另一區唯一住房證明，以及個人所得稅按實征收需提供的材料。

個人所得稅按實征收：

原購房合同復印件、原購房發票、原契稅票、原維修基金發票復印件。

賣方個稅抵扣：

原購房按揭貸款合同復印件、利息支付證明表、利息清單、原房屋正規裝修發票復印件、裝修合同復印件；通過法院調解、判決、裁定的：法院調解書、判決書、裁定書、拍賣確認書復印件。

此外，中介公司如第一次遞交材料，還需要提供公司的稅務登記證復印件和組織機構代碼證復印件（“一照一碼”企業提供營業執照復印件）。中介公司及買賣雙方須對上報材料的真實性負責。凡查實材料作假，將會引致處罰并列入征信系統黑名單，影響信用。

成交價需經稅務機關全省統一的評估系統審核通過。不通過則以系統核定價格計稅。如不同意系統核定價可申請第三方評估。（拍賣、法院判決等以拍賣或法院文書明確的價格計稅。）

責任編輯：蘇州房產網

記者 曾雅文

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