出賣(mài)已租房屋合同是否有效

近日，家住蘭陵的王先生鬧心不已。2014年3月，王先生在經(jīng)營(yíng)雜貨店時(shí)，租賃了李女士的沿街樓房，并簽訂房屋租賃合同，約定租期3年。

2016年2月，李女士通知王先生要將該樓房出售給董先生，并在該月內(nèi)與董先生到房管部門(mén)辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。房屋交接完畢后，董先生以房主更換為由要求王先生騰房，王先生則認(rèn)為他與李女士的租賃合同未到期，而且對(duì)方也未提前通知，這種情況該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，雙方產(chǎn)生糾紛，并訴至法院。

王先生疑問(wèn)，這種擅自出賣(mài)已出租房屋的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？

特邀律師姜濤：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》：“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”

如果承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí)，無(wú)權(quán)認(rèn)定出租人與第三人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，只能要求損害賠償。該案中，李女士如果未在合理期限即三個(gè)月內(nèi)通知王先生，則妨礙了王先生優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使，王先生可以要求李女士退還多收的租金并要求相應(yīng)損害賠償，也可以要求董先生繼續(xù)履行合同。

除非有證據(jù)證明李女士與董先生是惡意串通簽約，否則無(wú)權(quán)主張其房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

責(zé)任編輯：臨沂房產(chǎn)網(wǎng)

記者 趙澤軍 通訊員 李艾忠 整理

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