房屋買賣合同糾紛案——房屋買賣協議效力的認定
房產問答2019-01-12 23:33
房地產知識
精選回答
關鍵詞：土地使用權證、房屋買賣協議、效力認定
裁判要點：原、被告簽訂的房屋買賣協議未違反我國法律的禁止性規定
無論是原告提交的證據，還是被告提交的證據都能證實商務樓地塊的土地使用權及地上物均屬于被告所有，被告對處分的房產享有完全的權利，該房產盡管沒有取得房產證，但產權清晰，沒有任何權屬爭議。
按照我國房地產管理法第三十九條的規定，被告對該地塊上的投資開發以及土地出讓金的繳納均符合規定。
原、被告雙方簽訂的房屋買賣協議不是經過主管部門批準或登記以后才生效的合同，我國《房地產管理法》第三十八條的規定是屬于管理性規范而不是效力性規范，即使原、被告雙方在簽訂協議時標的物還不存在，也不影響合同成立的效力。《中華人民共和國合同法》第五十一條規定:“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！?br />
原、被告在簽訂房屋買賣協議時盡管被告還沒有取得該土地的使用權證，但是事后被告已取得了土地使用權證，并取得了該土地上建設的建設用地規劃許可證和建筑工程施工許可證，雙方簽訂的房屋買賣協議符合法律規定，是能夠履行的協議。
相關法條：《中華人民共和國合同法》
第五十一條 無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第一百一十四條規定 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
案例索引： 一審：( 2013）石民一初字第61號（2013年6月13日）
基本案情：原告梅某軍訴稱，2011年3月28日，原告與被告邱正安簽訂了一份房屋買賣協議，約定由原告購買被告位于石門縣楚江鎮衛生院地塊重新修建大樓的二、三層，被告需于2011年11月28日之前交付上述房屋，并辦理過戶登記、交付相關權屬證書。合同簽訂后原告已交付購房款130萬元。
2011年11月28日，被告并未交付上述房屋，后經原告多次催促，被告仍沒有履行交房義務。原告認為雙方已經簽訂的協議合法、有效，被告應忠實履行相應義務。
根據合同法的相關規定，被告的遲延履行已經構成實際違約，作為非違約方，原告有權要求被告繼續履行合同義務。被告的行為有悖于誠實信用原則，致使原告遭受重大經濟損失。原告請求法院判令被告立即交付房屋，并按協議約定按應付房款的日千分之一支付違約金至被告實際交房之日止。
被告邱正安辯稱：
一、原告梅某軍與被告于2011年3月28日簽訂的房屋買賣協議無效，不受法律保護，不能約束原、被告。
1、被告在2011年3月28日尚沒有取得石門縣原楚江鎮衛生院地塊的國有土地使用權，該塊地是馬崇新于2009年10月10日通過拍賣競得，成交價款是400萬元，馬崇新在2010年12月31日至2011年1月4日分三次交清土地拍賣價款，后馬崇新沒有進行項目建設，被告想進行該塊土地項目建設，在2011年6月28日、6月30日主管部門和領導才批準該項目由被告進行建設，2011年6月30日石門縣建設局才給被告辦理了建筑用地規劃許可證。
同年7月6日被告才取得石門縣原楚江鎮衛生院地塊的國有土地使用權，所以被告與原告于2011年3月28日簽訂的房屋買賣合同，依照“地隨房走”原則，屬于處分了馬崇新的國有土地使用權，被告無權處分馬崇新的國有土地使用權，至今沒有得到馬崇新的追認，是無效處分。
2、2011年6月30日石門縣建設局才給被告辦理建筑工程施工許可證，后陸續開工建設，被告與原告在2011年3月28日簽訂房屋買賣協議時，被告既沒有國有土地使用權，也沒有開工建設房屋，雙方所簽協議是虛假合同，不僅沒有標的物，也沒有國有土地使用權，屬虛假交易，損害了第三人馬崇新和國家的利益。
3、雙方所簽訂協議不是被告的真實意思，完全是因為被告當時欠侯助元100萬元，為了償還債務和準備項目建設需要融資，侯助元又說欠原告梅某軍100萬元，這樣由侯助元介紹，進行抵款還賬，被告實際只收取原告款項30萬元，被告也知道什么手續都沒有辦，只是有意向去取得該地塊并進行建設，是沒有權利出售房屋的，但侯助元逼債太急，沒有辦法才與原告簽訂了虛假合同。
故原告與被告所簽合同在2011年3月28日是無法成立的，最多只是一份將來購買房屋的意向書，即使成立也屬無效合同。
二、被告與原告所簽虛假合同被告無法履行，依照合同約定，被告有權解除合同。
被告已修建的房屋超出規劃，相關部門正在調查處理，現在已停工數月，根本無法交付使用，也辦理不了房產證，如繼續履行合同，喪失了履行合同目的。
另外，依照合同第八條第二款約定“買受人如不按協議繳納房款，出賣人有權解除合同”；合同第三條約定“主體完工后，買受方付款100萬元?！卑凑战ㄔO局審批規劃，只能修建六層半，現已修建七層，主體工程完工，原告違約在先，合同應依法解除。
三、被告與原告所簽合同屬無效合同，且被告享有合同解除權。被告同意返還原告30萬元房款，其余100萬元與侯助元進行工程結算后再予處理，因合同無效，違約條款也是無效的，被告不應支付違約金。
法院經審理查明：2011年3月28日，原告梅某軍作為買受人與出賣人被告邱正安簽訂了一份房屋買賣協議。
協議約定：被告邱正安將取得的石門縣原楚江鎮衛生院地塊重新修建的大樓第二、三層出賣給原告梅某軍，該房的用途和性質為商業用房，房屋為框架結構；房屋面積按最終房產面積為準；出讓價格：按實際建筑面積每平方米3500元計算，任何時候不得改變此價格；付款辦法：簽訂協議時，買受人付100萬，主體完工后付款100萬，交付使用時，留定20萬，余款待辦證后結清；交付使用期限：出賣人在2011年11月28日前將房屋交付給買受人；
房屋標準：出賣人交付給買受人的房屋標準為：1、外墻標準以出賣方報審通過的規劃設計立面效果為準。2、衛生間：每層至少有男、女衛生間各1個，外設洗漱間，衛生間地面水泥沙漿抹平，作防水處理。3、水電：三廂電源入戶，每層單獨立戶，電源箱位置按出賣人設計圖紙安排，出賣人應保證電源接口到每層。給排水每層立戶，接水管到每層有接口，水電立戶費由受賣人承擔；
關于基礎設施、公共配套設施和通道：1、交付時水、電梯達到使用條件，出賣人應保證受買人所購房屋能正常使用電梯和消防樓梯。2、一樓應留有進出通道，保證出入通道暢通；
稅費承擔：買受人只承擔購房交易中的契稅，其它與之相關的稅費由出賣人承擔；
違約責任：
1、因出賣方不按時交房，出賣人應按已付房款的日千分之一支付違約金給買受人；出賣人未經買受人同意，將此房出賣給第三人或者設置抵押權的，買受人有權解除合同，同時可要求出賣人按照已付房款的雙倍予以賠償。
2、買受人如不按協議交納房款，出賣人有權解除合同；本協議經雙方簽字生效，即產生法律效力，如發生爭議雙方盡量協商解決，簽訂補充協議，與本協議產生同等法律效力。若協商未果，可向人民法院訴訟解決。
石門縣原楚江鎮衛生院地塊的國有土地使用權系馬崇新于2009年10月10日通過拍賣競得，拍賣成交價為400萬元，服務費為8萬元。
拍賣成交后，馬崇新已支付100萬元土地出讓金，后因馬崇新資金不足，不能按約支付土地出讓金，馬崇新于2010年12月29日與被告邱正安簽訂合同轉讓協議書，協議約定：馬崇新將該地塊的國有土地使用權轉讓給邱正安；轉讓價款408萬元，合同簽訂之日，由邱正安給馬崇新支付現金100萬元，余款由邱正安向國土資源局全部繳清；馬崇新、邱正安應共同配合就本次轉讓行為向縣政府報告并完成國土部門所有手續。
后被告邱正安繳納了土地出讓金，石門縣人民政府于2011年7月6日給被告邱正安頒發了國有土地使用權證。
被告邱正安并于2011年6月30日取得了建設用地規劃許可證，同年8月10日取得了建筑工程施工許可證，動工在石門縣原楚江鎮衛生院地塊修建石門縣楚江商務樓（該商務樓規劃設計六層，由被告邱正安發包給侯助元修建，侯助元掛靠石門縣第五建筑工程有限公司，侯助元任項目經理）。
合同簽訂后原告梅某軍已交付給被告邱正安購房款130萬元（其中100萬元由原告通過其嫂子汪小平于2010年6月10日以轉賬的方式支付給侯助元，侯助元用以抵消被告邱正安的借款，被告邱正安于2011年8月16日給原告梅某軍出示收到100萬元的購房款的收條；另30萬元于2012年10月16日由原告梅某軍交付給被告邱正安）。
2011年11月28日，被告邱正安并未交付上述房屋，后經原告梅某軍催促，被告仍未履行交房義務。2012年3月14日，因被告邱正安在修建石門縣楚江商務樓時修至六層后未經規劃部門批準私自加層，被石門縣城市管理行政執法局責令停止建設。
另查明，被告邱正安開發建設的楚江商務樓第二、三層的面積約為900平方米，按照邱正安與原告梅某軍約定的每平方米3500元的轉讓價格，楚江商務樓第二、三層的總價款約為3150000元。
裁判結果：
一審：湖南省石門縣人民法院于2013年6月13日作出（2013）石民一初字第61號民事判決：
一、被告邱正安在石門縣楚江商務樓驗收合格后立即將該樓的第二、三層交付給原告梅某軍；
二、被告邱正安按原告梅某軍已付房款130萬元的日萬分之五支付給原告違約金，從2011年11月29日算起至被告邱正安實際交房之日止；
三、駁回原告梅某軍的其他訴訟請求。宣判后，被告邱正安向湖南省常德市中級人民法院提起上訴。
湖南省常德市中級人民法院于2013年10月15日作出終審判決：
一、維持湖南省石門縣人民法院（2013）石民一初字第61號民事判決的第二、三項；
二、撤銷湖南省石門縣人民法院（2013）石民一初字第61號民事判決的第一項；三、邱正安在石門縣楚江商務樓主體完工、通知并由梅某軍交足第二期購房款1000000元，且在房屋經竣工驗收合格后三日內將該樓的第二、三層交付給梅某軍。
裁判理由：
法院裁判認為：本案原、被告爭議的焦點為：一、原、被告雙方簽訂的房屋買賣協議是否合法、有效；二、被告是否應當按照協議約定支付違約金。
關于爭議焦點一
(一)、原、被告簽訂的房屋買賣協議是雙方在平等、自愿、協商的基礎上訂立的，屬雙方當事人的真實意思表示，按照我國法律的規定，在真實意思表示方面只要沒有欺詐、脅迫的行為，意思表示就應當屬于真實意思。
（二）、原、被告簽訂的房屋買賣協議未違反我國法律的禁止性規定。無論是原告提交的證據，還是被告提交的證據都能證實石門縣楚江商務樓地塊的土地使用權及地上物均屬于被告所有，被告對處分的房產享有完全的權利，該房產盡管沒有取得房產證，但產權清晰，沒有任何權屬爭議。
按照我國房地產管理法第三十九條的規定，被告對該地塊上的投資開發以及土地出讓金的繳納均符合規定。原、被告雙方簽訂的房屋買賣協議不是經過主管部門批準或登記以后才生效的合同，我國《房地產管理法》第三十八條的規定是屬于管理性規范而不是效力性規范，即使原、被告雙方在簽訂協議時標的物還不存在，也不影響合同成立的效力。
（三）、《中華人民共和國合同法》第五十一條規定:“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！痹⒈桓嬖诤炗喎课葙I賣協議時盡管被告還沒有取得該土地的使用權證，但是事后被告已取得了土地使用權證，并取得了該土地上建設的建設用地規劃許可證和建筑工程施工許可證，雙方簽訂的房屋買賣協議符合法律規定，是能夠履行的協議。
《中華人民共和國合同法》第六十條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”被告應當按照雙方簽訂的房屋買賣協議的約定履行交房的義務。同時，根據我國《建筑法》及《建設工程質量管理條例》的規定，未竣工驗收合格的房屋不得交付使用。
綜上，原、被告在簽訂房屋買賣協議時原告對被告沒有欺詐、脅迫的行為，屬雙方真實意思表示，且未違反我國法律的禁止性規定，該房屋買賣協議合法有效。對于原告要求被告立即交付房屋的訴訟請求，待該房屋竣工驗收合格后被告應當將該房屋的第二、三層交付給原告使用。被告辯稱雙方簽訂的房屋買賣協議不是被告的真實意思，被告無權處分，協議也無法履行，屬無效合同，享有合同解除權，本院不予采納。
關于爭議焦點二
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”
按照原、被告簽訂的房屋買賣協議第三條付款辦法的規定，在簽訂協議時原告已經按協議支付了100萬元，主體完工后，原告再支付100萬元，但到原告起訴時為止，被告并沒有提交主體完工的證據。
根據庭審查明，因被告在建設石門縣楚江商務樓的過程中違反規劃設計，擅自加高加層，致使被告被石門縣城市管理行政執法局責令停止建設，因此被告應當支付給原告違約金，但是雙方協議約定按已付房款的日千分之一支付違約金的標準過高，本院予以適當調整，被告按原告已付房款130萬元的日萬分之五支付違約金為宜，從被告逾期交房的次日即2011年11月29日算起至被告實際交房之日止。
案例注解：
該案涉及房屋買賣協議時一方未取得土地使用權證或者標的物還不存在與另一方簽訂房屋買賣協議效力的認定。按照我國房地產管理法第三十九條的規定，被告對該地塊上的投資開發以及土地出讓金的繳納均符合規定。
原、被告雙方簽訂的房屋買賣協議不是經過主管部門批準或登記以后才生效的合同，我國《房地產管理法》第三十八條的規定是屬于管理性規范而不是效力性規范，即使原、被告雙方在簽訂協議時標的物還不存在，也不影響合同成立的效力。
《中華人民共和國合同法》第五十一條規定:“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！痹⒈桓嬖诤炗喎课葙I賣協議時盡管被告還沒有取得該土地的使用權證，但是事后被告已取得了土地使用權證，并取得了該土地上建設的建設用地規劃許可證和建筑工程施工許可證。
被告對處分的房產享有完全的權利，該房產盡管沒有取得房產證，但產權清晰，沒有任何權屬爭議。雙方簽訂的房屋買賣協議符合法律規定，是能夠履行的協議。
責任編輯：長沙房產網
作者：楊偉
裁判要點：原、被告簽訂的房屋買賣協議未違反我國法律的禁止性規定
無論是原告提交的證據，還是被告提交的證據都能證實商務樓地塊的土地使用權及地上物均屬于被告所有，被告對處分的房產享有完全的權利，該房產盡管沒有取得房產證，但產權清晰，沒有任何權屬爭議。
按照我國房地產管理法第三十九條的規定，被告對該地塊上的投資開發以及土地出讓金的繳納均符合規定。
原、被告雙方簽訂的房屋買賣協議不是經過主管部門批準或登記以后才生效的合同，我國《房地產管理法》第三十八條的規定是屬于管理性規范而不是效力性規范，即使原、被告雙方在簽訂協議時標的物還不存在，也不影響合同成立的效力。《中華人民共和國合同法》第五十一條規定:“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！?br />
原、被告在簽訂房屋買賣協議時盡管被告還沒有取得該土地的使用權證，但是事后被告已取得了土地使用權證，并取得了該土地上建設的建設用地規劃許可證和建筑工程施工許可證，雙方簽訂的房屋買賣協議符合法律規定，是能夠履行的協議。
相關法條：《中華人民共和國合同法》
第五十一條 無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第一百一十四條規定 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
案例索引： 一審：( 2013）石民一初字第61號（2013年6月13日）
基本案情：原告梅某軍訴稱，2011年3月28日，原告與被告邱正安簽訂了一份房屋買賣協議，約定由原告購買被告位于石門縣楚江鎮衛生院地塊重新修建大樓的二、三層，被告需于2011年11月28日之前交付上述房屋，并辦理過戶登記、交付相關權屬證書。合同簽訂后原告已交付購房款130萬元。
2011年11月28日，被告并未交付上述房屋，后經原告多次催促，被告仍沒有履行交房義務。原告認為雙方已經簽訂的協議合法、有效，被告應忠實履行相應義務。
根據合同法的相關規定，被告的遲延履行已經構成實際違約，作為非違約方，原告有權要求被告繼續履行合同義務。被告的行為有悖于誠實信用原則，致使原告遭受重大經濟損失。原告請求法院判令被告立即交付房屋，并按協議約定按應付房款的日千分之一支付違約金至被告實際交房之日止。
被告邱正安辯稱：
一、原告梅某軍與被告于2011年3月28日簽訂的房屋買賣協議無效，不受法律保護，不能約束原、被告。
1、被告在2011年3月28日尚沒有取得石門縣原楚江鎮衛生院地塊的國有土地使用權，該塊地是馬崇新于2009年10月10日通過拍賣競得，成交價款是400萬元，馬崇新在2010年12月31日至2011年1月4日分三次交清土地拍賣價款，后馬崇新沒有進行項目建設，被告想進行該塊土地項目建設，在2011年6月28日、6月30日主管部門和領導才批準該項目由被告進行建設，2011年6月30日石門縣建設局才給被告辦理了建筑用地規劃許可證。
同年7月6日被告才取得石門縣原楚江鎮衛生院地塊的國有土地使用權，所以被告與原告于2011年3月28日簽訂的房屋買賣合同，依照“地隨房走”原則，屬于處分了馬崇新的國有土地使用權，被告無權處分馬崇新的國有土地使用權，至今沒有得到馬崇新的追認，是無效處分。
2、2011年6月30日石門縣建設局才給被告辦理建筑工程施工許可證，后陸續開工建設，被告與原告在2011年3月28日簽訂房屋買賣協議時，被告既沒有國有土地使用權，也沒有開工建設房屋，雙方所簽協議是虛假合同，不僅沒有標的物，也沒有國有土地使用權，屬虛假交易，損害了第三人馬崇新和國家的利益。
3、雙方所簽訂協議不是被告的真實意思，完全是因為被告當時欠侯助元100萬元，為了償還債務和準備項目建設需要融資，侯助元又說欠原告梅某軍100萬元，這樣由侯助元介紹，進行抵款還賬，被告實際只收取原告款項30萬元，被告也知道什么手續都沒有辦，只是有意向去取得該地塊并進行建設，是沒有權利出售房屋的，但侯助元逼債太急，沒有辦法才與原告簽訂了虛假合同。
故原告與被告所簽合同在2011年3月28日是無法成立的，最多只是一份將來購買房屋的意向書，即使成立也屬無效合同。
二、被告與原告所簽虛假合同被告無法履行，依照合同約定，被告有權解除合同。
被告已修建的房屋超出規劃，相關部門正在調查處理，現在已停工數月，根本無法交付使用，也辦理不了房產證，如繼續履行合同，喪失了履行合同目的。
另外，依照合同第八條第二款約定“買受人如不按協議繳納房款，出賣人有權解除合同”；合同第三條約定“主體完工后，買受方付款100萬元?！卑凑战ㄔO局審批規劃，只能修建六層半，現已修建七層，主體工程完工，原告違約在先，合同應依法解除。
三、被告與原告所簽合同屬無效合同，且被告享有合同解除權。被告同意返還原告30萬元房款，其余100萬元與侯助元進行工程結算后再予處理，因合同無效，違約條款也是無效的，被告不應支付違約金。
法院經審理查明：2011年3月28日，原告梅某軍作為買受人與出賣人被告邱正安簽訂了一份房屋買賣協議。
協議約定：被告邱正安將取得的石門縣原楚江鎮衛生院地塊重新修建的大樓第二、三層出賣給原告梅某軍，該房的用途和性質為商業用房，房屋為框架結構；房屋面積按最終房產面積為準；出讓價格：按實際建筑面積每平方米3500元計算，任何時候不得改變此價格；付款辦法：簽訂協議時，買受人付100萬，主體完工后付款100萬，交付使用時，留定20萬，余款待辦證后結清；交付使用期限：出賣人在2011年11月28日前將房屋交付給買受人；
房屋標準：出賣人交付給買受人的房屋標準為：1、外墻標準以出賣方報審通過的規劃設計立面效果為準。2、衛生間：每層至少有男、女衛生間各1個，外設洗漱間，衛生間地面水泥沙漿抹平，作防水處理。3、水電：三廂電源入戶，每層單獨立戶，電源箱位置按出賣人設計圖紙安排，出賣人應保證電源接口到每層。給排水每層立戶，接水管到每層有接口，水電立戶費由受賣人承擔；
關于基礎設施、公共配套設施和通道：1、交付時水、電梯達到使用條件，出賣人應保證受買人所購房屋能正常使用電梯和消防樓梯。2、一樓應留有進出通道，保證出入通道暢通；
稅費承擔：買受人只承擔購房交易中的契稅，其它與之相關的稅費由出賣人承擔；
違約責任：
1、因出賣方不按時交房，出賣人應按已付房款的日千分之一支付違約金給買受人；出賣人未經買受人同意，將此房出賣給第三人或者設置抵押權的，買受人有權解除合同，同時可要求出賣人按照已付房款的雙倍予以賠償。
2、買受人如不按協議交納房款，出賣人有權解除合同；本協議經雙方簽字生效，即產生法律效力，如發生爭議雙方盡量協商解決，簽訂補充協議，與本協議產生同等法律效力。若協商未果，可向人民法院訴訟解決。
石門縣原楚江鎮衛生院地塊的國有土地使用權系馬崇新于2009年10月10日通過拍賣競得，拍賣成交價為400萬元，服務費為8萬元。
拍賣成交后，馬崇新已支付100萬元土地出讓金，后因馬崇新資金不足，不能按約支付土地出讓金，馬崇新于2010年12月29日與被告邱正安簽訂合同轉讓協議書，協議約定：馬崇新將該地塊的國有土地使用權轉讓給邱正安；轉讓價款408萬元，合同簽訂之日，由邱正安給馬崇新支付現金100萬元，余款由邱正安向國土資源局全部繳清；馬崇新、邱正安應共同配合就本次轉讓行為向縣政府報告并完成國土部門所有手續。
后被告邱正安繳納了土地出讓金，石門縣人民政府于2011年7月6日給被告邱正安頒發了國有土地使用權證。
被告邱正安并于2011年6月30日取得了建設用地規劃許可證，同年8月10日取得了建筑工程施工許可證，動工在石門縣原楚江鎮衛生院地塊修建石門縣楚江商務樓（該商務樓規劃設計六層，由被告邱正安發包給侯助元修建，侯助元掛靠石門縣第五建筑工程有限公司，侯助元任項目經理）。
合同簽訂后原告梅某軍已交付給被告邱正安購房款130萬元（其中100萬元由原告通過其嫂子汪小平于2010年6月10日以轉賬的方式支付給侯助元，侯助元用以抵消被告邱正安的借款，被告邱正安于2011年8月16日給原告梅某軍出示收到100萬元的購房款的收條；另30萬元于2012年10月16日由原告梅某軍交付給被告邱正安）。
2011年11月28日，被告邱正安并未交付上述房屋，后經原告梅某軍催促，被告仍未履行交房義務。2012年3月14日，因被告邱正安在修建石門縣楚江商務樓時修至六層后未經規劃部門批準私自加層，被石門縣城市管理行政執法局責令停止建設。
另查明，被告邱正安開發建設的楚江商務樓第二、三層的面積約為900平方米，按照邱正安與原告梅某軍約定的每平方米3500元的轉讓價格，楚江商務樓第二、三層的總價款約為3150000元。
裁判結果：
一審：湖南省石門縣人民法院于2013年6月13日作出（2013）石民一初字第61號民事判決：
一、被告邱正安在石門縣楚江商務樓驗收合格后立即將該樓的第二、三層交付給原告梅某軍；
二、被告邱正安按原告梅某軍已付房款130萬元的日萬分之五支付給原告違約金，從2011年11月29日算起至被告邱正安實際交房之日止；
三、駁回原告梅某軍的其他訴訟請求。宣判后，被告邱正安向湖南省常德市中級人民法院提起上訴。
湖南省常德市中級人民法院于2013年10月15日作出終審判決：
一、維持湖南省石門縣人民法院（2013）石民一初字第61號民事判決的第二、三項；
二、撤銷湖南省石門縣人民法院（2013）石民一初字第61號民事判決的第一項；三、邱正安在石門縣楚江商務樓主體完工、通知并由梅某軍交足第二期購房款1000000元，且在房屋經竣工驗收合格后三日內將該樓的第二、三層交付給梅某軍。
裁判理由：
法院裁判認為：本案原、被告爭議的焦點為：一、原、被告雙方簽訂的房屋買賣協議是否合法、有效；二、被告是否應當按照協議約定支付違約金。
關于爭議焦點一
(一)、原、被告簽訂的房屋買賣協議是雙方在平等、自愿、協商的基礎上訂立的，屬雙方當事人的真實意思表示，按照我國法律的規定，在真實意思表示方面只要沒有欺詐、脅迫的行為，意思表示就應當屬于真實意思。
（二）、原、被告簽訂的房屋買賣協議未違反我國法律的禁止性規定。無論是原告提交的證據，還是被告提交的證據都能證實石門縣楚江商務樓地塊的土地使用權及地上物均屬于被告所有，被告對處分的房產享有完全的權利，該房產盡管沒有取得房產證，但產權清晰，沒有任何權屬爭議。
按照我國房地產管理法第三十九條的規定，被告對該地塊上的投資開發以及土地出讓金的繳納均符合規定。原、被告雙方簽訂的房屋買賣協議不是經過主管部門批準或登記以后才生效的合同，我國《房地產管理法》第三十八條的規定是屬于管理性規范而不是效力性規范，即使原、被告雙方在簽訂協議時標的物還不存在，也不影響合同成立的效力。
（三）、《中華人民共和國合同法》第五十一條規定:“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！痹⒈桓嬖诤炗喎课葙I賣協議時盡管被告還沒有取得該土地的使用權證，但是事后被告已取得了土地使用權證，并取得了該土地上建設的建設用地規劃許可證和建筑工程施工許可證，雙方簽訂的房屋買賣協議符合法律規定，是能夠履行的協議。
《中華人民共和國合同法》第六十條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”被告應當按照雙方簽訂的房屋買賣協議的約定履行交房的義務。同時，根據我國《建筑法》及《建設工程質量管理條例》的規定，未竣工驗收合格的房屋不得交付使用。
綜上，原、被告在簽訂房屋買賣協議時原告對被告沒有欺詐、脅迫的行為，屬雙方真實意思表示，且未違反我國法律的禁止性規定，該房屋買賣協議合法有效。對于原告要求被告立即交付房屋的訴訟請求，待該房屋竣工驗收合格后被告應當將該房屋的第二、三層交付給原告使用。被告辯稱雙方簽訂的房屋買賣協議不是被告的真實意思，被告無權處分，協議也無法履行，屬無效合同，享有合同解除權，本院不予采納。
關于爭議焦點二
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”
按照原、被告簽訂的房屋買賣協議第三條付款辦法的規定，在簽訂協議時原告已經按協議支付了100萬元，主體完工后，原告再支付100萬元，但到原告起訴時為止，被告并沒有提交主體完工的證據。
根據庭審查明，因被告在建設石門縣楚江商務樓的過程中違反規劃設計，擅自加高加層，致使被告被石門縣城市管理行政執法局責令停止建設，因此被告應當支付給原告違約金，但是雙方協議約定按已付房款的日千分之一支付違約金的標準過高，本院予以適當調整，被告按原告已付房款130萬元的日萬分之五支付違約金為宜，從被告逾期交房的次日即2011年11月29日算起至被告實際交房之日止。
案例注解：
該案涉及房屋買賣協議時一方未取得土地使用權證或者標的物還不存在與另一方簽訂房屋買賣協議效力的認定。按照我國房地產管理法第三十九條的規定，被告對該地塊上的投資開發以及土地出讓金的繳納均符合規定。
原、被告雙方簽訂的房屋買賣協議不是經過主管部門批準或登記以后才生效的合同，我國《房地產管理法》第三十八條的規定是屬于管理性規范而不是效力性規范，即使原、被告雙方在簽訂協議時標的物還不存在，也不影響合同成立的效力。
《中華人民共和國合同法》第五十一條規定:“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！痹⒈桓嬖诤炗喎课葙I賣協議時盡管被告還沒有取得該土地的使用權證，但是事后被告已取得了土地使用權證，并取得了該土地上建設的建設用地規劃許可證和建筑工程施工許可證。
被告對處分的房產享有完全的權利，該房產盡管沒有取得房產證，但產權清晰，沒有任何權屬爭議。雙方簽訂的房屋買賣協議符合法律規定，是能夠履行的協議。
責任編輯：長沙房產網
作者：楊偉
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