為多謀利房主“一房二賣” 簽二手房合同要關(guān)注細(xì)節(jié)

案由

2014年5月，王某通過一中介公司與吳某簽訂《房屋買賣合同》。合同約定：吳某將位于巴城鎮(zhèn)某小區(qū)商品房一套，以數(shù)十萬(wàn)元賣給王某。

王某當(dāng)日支付吳某大部分購(gòu)房款，支付中介公司中介費(fèi)數(shù)千元，王某準(zhǔn)備支付剩余購(gòu)房款時(shí)，得知吳某于2015年2月又將該房屋賣給張某，雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但已交付了鑰匙。四方協(xié)商未果，遂申請(qǐng)巴城鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解。

王某稱自己與吳某簽訂的房屋買賣合同先于張某與吳某簽訂的合同，且已經(jīng)支付完大部分購(gòu)房款，現(xiàn)發(fā)現(xiàn)吳某又將房屋賣與張某，實(shí)屬違約行為，要求其返還購(gòu)房款以及賠償因房屋價(jià)格上漲導(dǎo)致的損失，中介方收取了中介費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與吳某一起承擔(dān)自己的損失；張某則稱自己與吳某簽訂的合同雖然后于王某與吳某的合同，但吳某已將房屋鑰匙交付給自己，且自己已入住該房屋，吳某與王某所簽訂的合同為無(wú)效合同，待辦理完過戶手續(xù)后再支付剩余購(gòu)房款。

調(diào)解員從法律角度，明確指出吳某與張某、王某簽訂的兩房屋買賣合同是當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，均應(yīng)合法有效。但在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人吳某享有，基于先后買賣合同而生的此二重債權(quán)，處于平等地位，張某、王某均可隨時(shí)向出賣人吳某請(qǐng)求履行義務(wù)。

出賣人吳某決定過戶給任何一方勢(shì)必構(gòu)成對(duì)另一方的違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。最后，吳某退還王某購(gòu)房款，支付賠償款，張某與吳某繼續(xù)履行房屋買賣合同，吳某與中介公司賠償王某一定經(jīng)濟(jì)損失。

案例評(píng)析

在此糾紛中，吳某與張某、王某簽訂的兩房屋買賣合同，均是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，故兩合同均有效，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除。

只是本糾紛中合同所涉及的房屋只有一套，盡管簽訂兩合同的時(shí)間存在先后，但是因合同所涉及的兩債權(quán)在法律上處于平等地位，故張某與王某不存在權(quán)利優(yōu)先差異。本糾紛中吳某已將該房屋交付給張某且張某已經(jīng)居住在該房屋中，因吳某的過錯(cuò)事實(shí)上造成吳某與王某的合同無(wú)法履行，吳某應(yīng)當(dāng)賠償王某的損失。具體損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約所造成的損失。

消費(fèi)警示

在房?jī)r(jià)上漲形勢(shì)下，房主為了多謀取利益不惜將房屋“一房二賣”賺取更多房款的事情時(shí)有發(fā)生，市消保委提醒大家，由于二手房權(quán)屬的多樣性和交易方多為個(gè)人等因素，簽訂二手房買賣合同比簽訂新房買賣合同更需注意一些細(xì)節(jié)。

在簽訂合同時(shí)，要警惕合同中的文字陷阱。一要將容易發(fā)生的問題和中介方及賣方承諾的事項(xiàng)都在合同中約定清楚，特別是對(duì)合同主體、權(quán)利保障、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等問題全面考慮；二要知曉各種費(fèi)用情況；三要注意交易合同中的附加條款，避免掉進(jìn)陷阱；四是不要因?yàn)樯俳欢愘M(fèi)而實(shí)施簽訂“陰陽(yáng)合同”等違規(guī)做法；五是房屋買賣合同簽訂后，盡快到房產(chǎn)交易中心辦理相關(guān)手續(xù)。交易過程中還要注意保留證據(jù)。

責(zé)任編輯：蘇州房產(chǎn)網(wǎng)

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