案由

2014年5月，王某通過一中介公司與吳某簽訂《房屋買賣合同》。合同約定：吳某將位于巴城鎮某小區商品房一套，以數十萬元賣給王某。

王某當日支付吳某大部分購房款，支付中介公司中介費數千元，王某準備支付剩余購房款時，得知吳某于2015年2月又將該房屋賣給張某，雖未辦理房屋產權過戶手續，但已交付了鑰匙。四方協商未果，遂申請巴城鎮人民調解委員會調解。

王某稱自己與吳某簽訂的房屋買賣合同先于張某與吳某簽訂的合同，且已經支付完大部分購房款，現發現吳某又將房屋賣與張某，實屬違約行為，要求其返還購房款以及賠償因房屋價格上漲導致的損失，中介方收取了中介費用應當與吳某一起承擔自己的損失；張某則稱自己與吳某簽訂的合同雖然后于王某與吳某的合同，但吳某已將房屋鑰匙交付給自己，且自己已入住該房屋，吳某與王某所簽訂的合同為無效合同，待辦理完過戶手續后再支付剩余購房款。

調解員從法律角度，明確指出吳某與張某、王某簽訂的兩房屋買賣合同是當事人真實意思的表示，均應合法有效。但在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人吳某享有，基于先后買賣合同而生的此二重債權，處于平等地位，張某、王某均可隨時向出賣人吳某請求履行義務。

出賣人吳某決定過戶給任何一方勢必構成對另一方的違約，應承擔相應的賠償責任。最后，吳某退還王某購房款，支付賠償款，張某與吳某繼續履行房屋買賣合同，吳某與中介公司賠償王某一定經濟損失。

案例評析

在此糾紛中，吳某與張某、王某簽訂的兩房屋買賣合同，均是雙方當事人真實意思的表示，故兩合同均有效，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除。

只是本糾紛中合同所涉及的房屋只有一套，盡管簽訂兩合同的時間存在先后，但是因合同所涉及的兩債權在法律上處于平等地位，故張某與王某不存在權利優先差異。本糾紛中吳某已將該房屋交付給張某且張某已經居住在該房屋中，因吳某的過錯事實上造成吳某與王某的合同無法履行，吳某應當賠償王某的損失。具體損失賠償額應當相當于違約所造成的損失。

消費警示

在房價上漲形勢下，房主為了多謀取利益不惜將房屋“一房二賣”賺取更多房款的事情時有發生，市消保委提醒大家，由于二手房權屬的多樣性和交易方多為個人等因素，簽訂二手房買賣合同比簽訂新房買賣合同更需注意一些細節。

在簽訂合同時，要警惕合同中的文字陷阱。一要將容易發生的問題和中介方及賣方承諾的事項都在合同中約定清楚，特別是對合同主體、權利保障、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等問題全面考慮；二要知曉各種費用情況；三要注意交易合同中的附加條款，避免掉進陷阱；四是不要因為少交稅費而實施簽訂“陰陽合同”等違規做法；五是房屋買賣合同簽訂后，盡快到房產交易中心辦理相關手續。交易過程中還要注意保留證據。

責任編輯：蘇州房產網

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