門店出租卻又轉讓他人 合同解除出租人判擔責

吳師傅的小吃店在對外轉讓時被李師傅接手經營。小吃店在李師傅的經營下，生意紅火，吳師傅見狀后極其后悔，于是便以其李師傅不按時繳納房租為由私自毀約，將門店以更高的租金轉手給他人經營。李師傅為繼續履行合同，索要停業期間其店內損失，故將吳師傅告上了法庭。河南省新鄭市人民法院日前對此案進行審理。

吳師傅在新鄭市人民路段開了一家小吃店，但從店面的一開始運作到經營，生意一直不溫不火，于是吳師傅決定對外轉讓。經朋友介紹，李師傅欲接手該門店。

協商后，吳師傅與李師傅二人就門店經營、轉讓費用等問題達成協議。在其轉讓經營問題協商一致后，雙方又于2008年5月1日針對小吃店所使用的門面房房屋簽訂了租房協議一份，租金為每年5月1號至15號半個月內交付，租期暫定五年。

協議簽訂后，吳師傅與李師傅均按約定履行。小吃店在李師傅的苦心經營下，生意漸漸有了起色。吳師傅見狀后又有些許后悔，于是在李師傅繳納第三年房租時，吳師傅拒絕接收，在李師傅通過郵政儲蓄以匯款的形式二次向吳師傅交付租金后，吳師傅拒收后款項被退回。

2011年6月，吳師傅以李師傅不按合同約定履行自己的主要義務及法定附隨義務，致使出租人無法實現合同目的為由而向李師傅郵寄送達了解除合同通知書。李師傅收到通知后為繼續履行合同，曾向法院申請調解，但最終沒有達成協議。

2011年8月，吳師傅將小吃店上鎖，并把店內東西拉出保管，后又將門店以更高的租金出租給他人經營。至開庭當日，該門面房已重新裝修，新的承租人現已正常營業。

法院審理后認為，原、被告雙方于2008年5月1日簽訂的租房協議系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律規定，屬有效合同，雙方均應按協議約定履行。

原告李師傅提交的兩份匯款憑證足以證明其依照合同約定履行了向被告吳師傅交納租金的義務，而被告吳師傅在原告李師傅沒有違約的情況下將原告李師傅正在經營的門店上鎖，后又將該門店另行出租給他人經營，被告吳師傅的行為應屬違約行為。

被告吳師傅的行為已表明其不履行雙方所簽訂租賃合同的主要義務，結合本案的實際情況，該門店現已由他人經營，并已進入正常經營狀態，原、被告雙方已不能實現合同目的，致使原合同無法繼續履行，應予解除為妥。

結合本案實際，原告李師傅應支付未支付租金而使用該房的期間的房屋租金2223元。該合同的解除是因被告吳師傅的單方違約造成的，依據當時雙方簽訂的協議綜合分析，對于原告李師傅沒有經營期間的經營使用費，計款49114元，被告吳師傅應返還給原告李師傅；就雙方房屋租賃合同被解除后的違約金問題，參照違約金2年租金40000元的30%計算，被告吳師傅應支付原告李師傅違約金12000元。法院最終判決：

一、原、被告雙方于2008年5月1日簽訂的租房協議為有效協議；

二、原、被告雙方于2008年5月1日簽訂的租房協議予以解除；

三、原告李師傅應于本判決生效后十日內支付被告吳師傅房屋租金2223元；

四、被告吳師傅應于本判決生效后十日內返還原告李師傅經營使用費49114元；

五、被告吳師傅應于本判決生效后十日內支付原告李師傅違約金12000元。

責任編輯：鄭州房產網

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