門店出租卻又轉(zhuǎn)讓他人 合同解除出租人判擔(dān)責(zé)
房產(chǎn)問(wèn)答2019-01-04 20:02
房地產(chǎn)知識(shí)
精選回答
吳師傅的小吃店在對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)被李師傅接手經(jīng)營(yíng)。小吃店在李師傅的經(jīng)營(yíng)下，生意紅火，吳師傅見(jiàn)狀后極其后悔，于是便以其李師傅不按時(shí)繳納房租為由私自毀約，將門店以更高的租金轉(zhuǎn)手給他人經(jīng)營(yíng)。李師傅為繼續(xù)履行合同，索要停業(yè)期間其店內(nèi)損失，故將吳師傅告上了法庭。河南省新鄭市人民法院日前對(duì)此案進(jìn)行審理。
吳師傅在新鄭市人民路段開(kāi)了一家小吃店，但從店面的一開(kāi)始運(yùn)作到經(jīng)營(yíng)，生意一直不溫不火，于是吳師傅決定對(duì)外轉(zhuǎn)讓。經(jīng)朋友介紹，李師傅欲接手該門店。
協(xié)商后，吳師傅與李師傅二人就門店經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用等問(wèn)題達(dá)成協(xié)議。在其轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)問(wèn)題協(xié)商一致后，雙方又于2008年5月1日針對(duì)小吃店所使用的門面房房屋簽訂了租房協(xié)議一份，租金為每年5月1號(hào)至15號(hào)半個(gè)月內(nèi)交付，租期暫定五年。
協(xié)議簽訂后，吳師傅與李師傅均按約定履行。小吃店在李師傅的苦心經(jīng)營(yíng)下，生意漸漸有了起色。吳師傅見(jiàn)狀后又有些許后悔，于是在李師傅繳納第三年房租時(shí)，吳師傅拒絕接收，在李師傅通過(guò)郵政儲(chǔ)蓄以匯款的形式二次向吳師傅交付租金后，吳師傅拒收后款項(xiàng)被退回。
2011年6月，吳師傅以李師傅不按合同約定履行自己的主要義務(wù)及法定附隨義務(wù)，致使出租人無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的為由而向李師傅郵寄送達(dá)了解除合同通知書(shū)。李師傅收到通知后為繼續(xù)履行合同，曾向法院申請(qǐng)調(diào)解，但最終沒(méi)有達(dá)成協(xié)議。
2011年8月，吳師傅將小吃店上鎖，并把店內(nèi)東西拉出保管，后又將門店以更高的租金出租給他人經(jīng)營(yíng)。至開(kāi)庭當(dāng)日，該門面房已重新裝修，新的承租人現(xiàn)已正常營(yíng)業(yè)。
法院審理后認(rèn)為，原、被告雙方于2008年5月1日簽訂的租房協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，屬有效合同，雙方均應(yīng)按協(xié)議約定履行。
原告李師傅提交的兩份匯款憑證足以證明其依照合同約定履行了向被告吳師傅交納租金的義務(wù)，而被告吳師傅在原告李師傅沒(méi)有違約的情況下將原告李師傅正在經(jīng)營(yíng)的門店上鎖，后又將該門店另行出租給他人經(jīng)營(yíng)，被告吳師傅的行為應(yīng)屬違約行為。
被告吳師傅的行為已表明其不履行雙方所簽訂租賃合同的主要義務(wù)，結(jié)合本案的實(shí)際情況，該門店現(xiàn)已由他人經(jīng)營(yíng)，并已進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，原、被告雙方已不能實(shí)現(xiàn)合同目的，致使原合同無(wú)法繼續(xù)履行，應(yīng)予解除為妥。
結(jié)合本案實(shí)際，原告李師傅應(yīng)支付未支付租金而使用該房的期間的房屋租金2223元。該合同的解除是因被告吳師傅的單方違約造成的，依據(jù)當(dāng)時(shí)雙方簽訂的協(xié)議綜合分析，對(duì)于原告李師傅沒(méi)有經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)使用費(fèi)，計(jì)款49114元，被告吳師傅應(yīng)返還給原告李師傅；就雙方房屋租賃合同被解除后的違約金問(wèn)題，參照違約金2年租金40000元的30%計(jì)算，被告吳師傅應(yīng)支付原告李師傅違約金12000元。法院最終判決：
一、原、被告雙方于2008年5月1日簽訂的租房協(xié)議為有效協(xié)議；
二、原、被告雙方于2008年5月1日簽訂的租房協(xié)議予以解除；
三、原告李師傅應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)支付被告吳師傅房屋租金2223元；
四、被告吳師傅應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)返還原告李師傅經(jīng)營(yíng)使用費(fèi)49114元；
五、被告吳師傅應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)支付原告李師傅違約金12000元。
責(zé)任編輯：鄭州房產(chǎn)網(wǎng)
吳師傅在新鄭市人民路段開(kāi)了一家小吃店，但從店面的一開(kāi)始運(yùn)作到經(jīng)營(yíng)，生意一直不溫不火，于是吳師傅決定對(duì)外轉(zhuǎn)讓。經(jīng)朋友介紹，李師傅欲接手該門店。
協(xié)商后，吳師傅與李師傅二人就門店經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用等問(wèn)題達(dá)成協(xié)議。在其轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)問(wèn)題協(xié)商一致后，雙方又于2008年5月1日針對(duì)小吃店所使用的門面房房屋簽訂了租房協(xié)議一份，租金為每年5月1號(hào)至15號(hào)半個(gè)月內(nèi)交付，租期暫定五年。
協(xié)議簽訂后，吳師傅與李師傅均按約定履行。小吃店在李師傅的苦心經(jīng)營(yíng)下，生意漸漸有了起色。吳師傅見(jiàn)狀后又有些許后悔，于是在李師傅繳納第三年房租時(shí)，吳師傅拒絕接收，在李師傅通過(guò)郵政儲(chǔ)蓄以匯款的形式二次向吳師傅交付租金后，吳師傅拒收后款項(xiàng)被退回。
2011年6月，吳師傅以李師傅不按合同約定履行自己的主要義務(wù)及法定附隨義務(wù)，致使出租人無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的為由而向李師傅郵寄送達(dá)了解除合同通知書(shū)。李師傅收到通知后為繼續(xù)履行合同，曾向法院申請(qǐng)調(diào)解，但最終沒(méi)有達(dá)成協(xié)議。
2011年8月，吳師傅將小吃店上鎖，并把店內(nèi)東西拉出保管，后又將門店以更高的租金出租給他人經(jīng)營(yíng)。至開(kāi)庭當(dāng)日，該門面房已重新裝修，新的承租人現(xiàn)已正常營(yíng)業(yè)。
法院審理后認(rèn)為，原、被告雙方于2008年5月1日簽訂的租房協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，屬有效合同，雙方均應(yīng)按協(xié)議約定履行。
原告李師傅提交的兩份匯款憑證足以證明其依照合同約定履行了向被告吳師傅交納租金的義務(wù)，而被告吳師傅在原告李師傅沒(méi)有違約的情況下將原告李師傅正在經(jīng)營(yíng)的門店上鎖，后又將該門店另行出租給他人經(jīng)營(yíng)，被告吳師傅的行為應(yīng)屬違約行為。
被告吳師傅的行為已表明其不履行雙方所簽訂租賃合同的主要義務(wù)，結(jié)合本案的實(shí)際情況，該門店現(xiàn)已由他人經(jīng)營(yíng)，并已進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，原、被告雙方已不能實(shí)現(xiàn)合同目的，致使原合同無(wú)法繼續(xù)履行，應(yīng)予解除為妥。
結(jié)合本案實(shí)際，原告李師傅應(yīng)支付未支付租金而使用該房的期間的房屋租金2223元。該合同的解除是因被告吳師傅的單方違約造成的，依據(jù)當(dāng)時(shí)雙方簽訂的協(xié)議綜合分析，對(duì)于原告李師傅沒(méi)有經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)使用費(fèi)，計(jì)款49114元，被告吳師傅應(yīng)返還給原告李師傅；就雙方房屋租賃合同被解除后的違約金問(wèn)題，參照違約金2年租金40000元的30%計(jì)算，被告吳師傅應(yīng)支付原告李師傅違約金12000元。法院最終判決：
一、原、被告雙方于2008年5月1日簽訂的租房協(xié)議為有效協(xié)議；
二、原、被告雙方于2008年5月1日簽訂的租房協(xié)議予以解除；
三、原告李師傅應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)支付被告吳師傅房屋租金2223元；
四、被告吳師傅應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)返還原告李師傅經(jīng)營(yíng)使用費(fèi)49114元；
五、被告吳師傅應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)支付原告李師傅違約金12000元。
責(zé)任編輯：鄭州房產(chǎn)網(wǎng)
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