曾經一房難求的琵琶山南街商鋪，如今貼滿了“吉房轉讓”的廣告。

一套80平米左右的社區底商租金定何種價位才能讓多數小生意人承受得住？昨日，記者在琵琶山大市場南街采訪發現，這里一套兩層沿街社區商鋪的月租金多在1800元至2300元間。乍一聽并不算貴，5萬元轉讓費卻讓多數承租者還是打了退堂鼓。

“生意不好做，轉不出去的現象已從街鋪延伸到社區底商。如今，商鋪租金降價已經相當普遍，前些年的租金協議如今甚至可以在相鄰店鋪租到面積大一倍的房源。”房產中介的介紹折射出商鋪投資的蕭條。

沿街商鋪冷冰冰，4元/㎡/天“神話破滅”

前些年，城區內以太白中路街鋪為標桿的商鋪面對嚴重供不應求的情況，商鋪租金一路飛漲，甚至一些非主要商業街上的街鋪都能輕松要價4元/㎡/天以上，用“一鋪難求”來形容一點也并不夸張。近兩年，隨著服裝行業的重新洗牌、綜合性商場的推陳出新以及經濟形勢的不明朗走勢，以前高高在上的商鋪也逐漸走下了神壇。記者調查發現，如今，除了太白中路部分路段、城區各知名學校周邊以及知名專業市場的商鋪仍然緊俏外，多數街鋪的日子并不好過。

昨日，記者在城區太白路、琵琶山路、紅星路、建設路上的多家商鋪后采訪發現，空置轉讓的不在少數，“吉房轉讓”的字條顯得格外起眼。記者逐一詢問后得知，這些曾經一度超過4元/㎡/天的商鋪，如今已經回落至2至3元/㎡/天左右，甚至不乏跌破2元大關的。

“5年前，我購買這套面積500多平米的商鋪花費近2100萬元，交房后很快被一家銀行租下，當時的年租金是66萬元。當時，濟寧城區的房租直線上漲，我心想早晚要漲房租，合同就簽了三年。我以為靠著銀行這棵大樹可以高枕無憂，誰知道去年這家銀行找到更便宜的房子直接退租。這不，房子已經空了一年多還沒租出去。由于之前的銀行裝修復雜，重新租售清場費和裝修費巨大，很多租戶一聽價格就嚇跑了。現在，我已經把年租降到40萬元，長期合同還能優惠，折合2.1元/㎡/天左右，希望能趕緊租出去。”房產投資經驗豐富的吳先生說。

開一家倒一家，社區商業同質化現象突出說到街鋪的日子不好過，這似乎已經見怪不怪，用愈演愈烈來形容也不夸張。之前一直蓬勃發展的社區商業，如今也面臨分岔路口的尷尬局面，這著實值得深究。

這個分岔路口到底是怎樣的呢？昨日，記者來到曾經一鋪難求的琵琶山大市場南街發現，如今，這里關門轉讓的商鋪至少有10多家，涉及餐飲的居多。與店家交談中究其緣由，房租太貴、人氣太少以及同行業競爭過熱成為了主要原因。“我原來是干叉燒飯的，生意最火的時候，僅這一趟街上就有四五家相同性質的飯店，這還不算類似的雞公煲和黃燜雞米飯。同行之間競爭，拼價格、拼菜量、拼口味，拼到最后大家都賺不到多少錢，甚至還不如跟人打工賺得多。毫不夸張的說，只要新開一家店生意還不錯，肯定會有相同類型的另一家跟著關門，再等下一家開的時候，以前生意好的很快就會變差。”一家經營戶對記者說。

據個人房源網(www.emoee.com)了解，在太東大市場北門的劉莊路上，去年興起的旋轉小火鍋著實讓不少人看到商機，紛紛一頭扎進來，你挨著我、我挨著它，經營種類極其同質化。“過去十多年，這條街上的商鋪換了一家又一家，很多都是火了一家，跟風似的再開數家，最后一同倒閉。能撐下來的都是老店，像牛肉湯、羊湯、麻辣燙這樣的店面，不隨波逐流又鮮有模仿者。”劉莊路上一家小火鍋店老板劉女士說，他們店東西商鋪緊挨著又開了兩家小火鍋，而這兩家店的老板還是同一人，為的是把劉女士的店擊垮，現實情況卻是三家店銷售收入集體銳減。

購物中心放低身價，轉型走大眾化路線記者采訪發現，在街道、居委、社區極力發展社區商業的情況下，濟寧城區的社區商鋪的數量確大幅增加，與此同時，受經濟形勢的影響，部分消費者花起錢來也不再大手大腳。

“就拿我的煎餅果子來說吧，以前很多年輕人加火腿都要最貴的王中王，現在大多數人連5毛錢的火腿都不要，就吃基礎款。還有俺姐姐開的面館，現在吃炒菜的越來越少，多數人就要一碗面外加一個雞蛋就完事兒了。”銀都小區里一家煎餅果子攤主對記者說。

在這位攤主眼里，另一點造成社區商業不景氣的原因就是，綜合商場餐飲部以及中大型餐館的菜金價格下降。“現在，很多市民逛商場不是去買衣服而是吃飯，所以不少商場順勢擴大了餐飲區的經營規模。這一擴不要緊，很多飯店的生意大打折扣，日均收入連以前的一半都達不到。如此一來，商家只好加大促銷力度應對競爭，所以你看買一百送一百、菜金五折等促銷層出不窮，這甚至要比團購還要省錢。消費者自然喜聞樂見，去環境較好、價格還實惠的飯店就餐，豈不是一舉兩得。”從事餐飲經營十多年經歷的劉經理說，如今他的飯店也已轉型，搞起大眾化消費，從大桌子擺席到小籠包快餐，收效顯著。

外賣發展助推退鋪潮

如果說淘寶將中國的實體服裝店打入冷宮，那么，美團、百度外賣則大有擊垮實體餐飲店的勢頭。“以前，一個月的房租就是2000多元，我現在拿這個錢雇傭了一名快遞員，加上我對象兩個人，專門往周邊社區以及寫字樓送飯。現在生意還不錯，綜合算下來比以前開店的時候能多賺一半。”那家叉燒飯老板說。

記者從百度外賣、美團外賣瀏覽了一下，有不少商家是沒有沿街門面的，他們大多在居民樓里制作食品，再由快遞員送貨到家。“就拿我經常外送的一家肉夾饃店為例，聽他們老板介紹，如今外賣已經超過了在店消費金額。若繼續保持這個情況，商家可能會關店或者換一家面積稍小的門面，專職做起外賣生意。”送餐員小張說。

記者手記抱團取暖更要科學經營采訪中，琵琶山大市場底商一位經營者的一席話頗有意思：“去年，我們這里的生意特別好，那是因為紅星小區的小吃街升級改造暫停營業。如今，周邊不少小吃街重新開張營業，它們要么是價格極低的小吃街，要么是環境舒適、地理優越的沿街底商，像我們這樣夾在中間的商戶很難聚集人氣。”

其實，像這位商戶所言的“上不上、低不低”的經營定位困境著實成為困擾社區底商的瓶頸。大型綜合商場以及知名飯店在推出團購、打折、送券等活動后，人均消費已經與社區商鋪差不大。同時，流動小吃攤的抱團能力又更加突出，在小吃一條街里一圈逛下來，能吃上四五家小吃。至于非餐飲商戶，專業化市場的興起極大沖擊了社區商業系統。總之，商人更喜歡聚在一起做生意。

以社區底商為代表的社區商業向來有自己獨到的優勢，這就是便民性與舒適性之間的融合，若瞄準市場定位來規劃生計，避免諸如社區商鋪開牛排店、進口食品甚至高檔洗衣店這樣的“低級錯誤”，在抱團取暖的同時注意差異化經營，社區商業的活力仍具優勢。

責任編輯：濟寧房產網

記者 萬德龍

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