【農村宅基地糾紛】口頭協商賣老宅 事后反悔想收回
房產問答2019-01-18 21:33
房地產知識
精選回答
2004年8月，妻子去世后，李大強（化名）被兒子接到了外地一起生活。同年11月，回到老家的李大強在和老宅屋后的鄰居聊天時得知，同族兄弟李海（化名）的兒子到了適婚年齡，李海一直想在村里找處宅基地給兒子蓋房。
自己已到外地投奔兒子了，家里的老宅一直空著，李大強便有意把老宅賣給李海。
2005年1月，在同族兄弟李濤（化名）等人的見證下，李大強把老宅轉給了李海。當時，雙方經協商口頭約定，李大強把自家房產一并轉讓給李海，包括四間正房、兩間東配房及院落，用地面積共計280余平方米，房產價款為15000元。
當天，李海在見證人的見證下先給了李大強2000元錢。同時，李大強也把自家房產的土地使用權證書交給了李海。
雙方達成口頭協議后，李海對幾間正房和院落進行了簡單的修繕。后來，李海把這套房子用作兒子的婚房。
直到去年5月，李大強突然找到李海，想要收回自家的這套老宅。明明多年前就已買下了這套房產，而且自己一家一直住在這里，李海一口回絕了李大強。
同年7月，李大強一紙訴狀將李海起訴至法院，請求依法解除與被告李海的口頭房屋買賣合同，并由被告李海返還房屋及院落。
法庭上，李大強拿出了老宅的房屋所有權證，證實房屋的所有權仍屬自己，而自己與被告李海之間的口頭買賣協議不符合形式要件，所以雙方的買賣協議沒有成立。而且，按照法律規定，買賣協議成立，應在相關部門辦理土地使用權轉移手續，而現在房屋的土地使用權人仍是自己。
身為被告的李海則拿出當初李大強交給自己的集體土地使用權證書，證實當初雙方達成房屋買賣協議后，原告已將房屋的土地使用權證書實際交付給自己。而當初見證雙方買賣的見證人李濤也作為證人出庭作證，證實原、被告于2005年達成口頭協議，約定李海購買李大強房產一處，價格為15000元，雙方未簽訂書面協議，李海給付李大強現金2000元。
據個人房源網(www.emoee.com)了解，法院經審理認為，原、被告雙方是同一集體經濟組織成員，符合農村房屋買賣合同的主體資格。根據《合同法》的規定，當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。
本案中，依據雙方的陳述、證人的證言及農村交易習慣可以證實，原、被告雙方存在房屋買賣的事實，原告李大強將訴爭房屋及該房屋的土地使用權證交付被告李海，被告李海支付了部分價款，故該買賣合同成立。原告李大強要求解除房屋買賣合同并由被告返還房屋的主張，沒有法律依據和充分的證據，法院不予支持。
最終，法院一審駁回了原告李大強的訴訟請求。
調查
現實生活中，農民往往將自己在宅基地上所建的房屋或者出租，或者售與他人。購買者中有本村或外村村民，有外來打工者，也有城鎮非農業戶口居民。雖然常有農村房屋進行買賣的行為，但是不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的呢？
“農村房屋都是建在自家宅基地上，宅基地大都是村里集中分，雖然在宅基地上建了房子，可宅基地畢竟還是歸村集體所有，這性質是改變不了的。像李大強和李海這種私下的買賣，說到底是農村宅基地使用權的轉讓，而我國法律是禁止轉讓農村宅基地使用權的。”某單位職工劉磊（化名）認為，農村房屋不能隨意買賣。
“買房的李海和賣房的李大強都是一個村的，就算農村的宅基地不能轉讓，可買賣雙方都是一個村的村民，這就只能算是宅基地流轉，土地都能流轉，宅基地流轉不能算違法。對于同村村民之間的農村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合法律的相關規定，就應當認定買賣合同有效。”市民張亮（化名）認為，即使雙方都有買賣意愿，也需要經過村委會登記備案等程序。
“房產買賣需要買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶，否則，房屋買賣合同就不能生效，即使房屋已經實際交付使用也屬無效。李大強和李海買賣房產卻沒有正式辦理登記過戶手續，再加上，兩個人除了口頭協議外，連個書面的協議都沒有。”市民王濤（化名）則提出，雙方只有在辦理了相關登記過戶手續的前提下，才能認定買賣合同有效。
觀點
本期維權律師、河北東方偉業律師事務所任學敏律師認為，買賣合同經過雙方當事人平等自愿協商一致，依法訂立即成立生效，但是，物權變更需要辦理登記，二者不同步是現實生活中房屋買賣發生糾紛的常見問題。
我國《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生法律效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
此案中，李大強與李海之間達成的宅基地房屋轉讓協議是合法有效的，且在事實上已經交付了房屋，由李海占有多年，在李海不同意解除合同的情況下，法院駁回李大強的起訴是符合法律規定的。
此外，已經登記的宅基地使用權轉讓，應當及時辦理變更登記，本案中買賣合同雖然已經生效，法院也駁回了原告的起訴，但為確認物權變更，防止糾紛的發生，建議有類似情況的當事人及時辦理變更登記手續，以維護自己的合法權益。
責任編輯：滄州房產網
自己已到外地投奔兒子了，家里的老宅一直空著，李大強便有意把老宅賣給李海。
2005年1月，在同族兄弟李濤（化名）等人的見證下，李大強把老宅轉給了李海。當時，雙方經協商口頭約定，李大強把自家房產一并轉讓給李海，包括四間正房、兩間東配房及院落，用地面積共計280余平方米，房產價款為15000元。
當天，李海在見證人的見證下先給了李大強2000元錢。同時，李大強也把自家房產的土地使用權證書交給了李海。
雙方達成口頭協議后，李海對幾間正房和院落進行了簡單的修繕。后來，李海把這套房子用作兒子的婚房。
直到去年5月，李大強突然找到李海，想要收回自家的這套老宅。明明多年前就已買下了這套房產，而且自己一家一直住在這里，李海一口回絕了李大強。
同年7月，李大強一紙訴狀將李海起訴至法院，請求依法解除與被告李海的口頭房屋買賣合同，并由被告李海返還房屋及院落。
法庭上，李大強拿出了老宅的房屋所有權證，證實房屋的所有權仍屬自己，而自己與被告李海之間的口頭買賣協議不符合形式要件，所以雙方的買賣協議沒有成立。而且，按照法律規定，買賣協議成立，應在相關部門辦理土地使用權轉移手續，而現在房屋的土地使用權人仍是自己。
身為被告的李海則拿出當初李大強交給自己的集體土地使用權證書，證實當初雙方達成房屋買賣協議后，原告已將房屋的土地使用權證書實際交付給自己。而當初見證雙方買賣的見證人李濤也作為證人出庭作證，證實原、被告于2005年達成口頭協議，約定李海購買李大強房產一處，價格為15000元，雙方未簽訂書面協議，李海給付李大強現金2000元。
據個人房源網(www.emoee.com)了解，法院經審理認為，原、被告雙方是同一集體經濟組織成員，符合農村房屋買賣合同的主體資格。根據《合同法》的規定，當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。
本案中，依據雙方的陳述、證人的證言及農村交易習慣可以證實，原、被告雙方存在房屋買賣的事實，原告李大強將訴爭房屋及該房屋的土地使用權證交付被告李海，被告李海支付了部分價款，故該買賣合同成立。原告李大強要求解除房屋買賣合同并由被告返還房屋的主張，沒有法律依據和充分的證據，法院不予支持。
最終，法院一審駁回了原告李大強的訴訟請求。
調查
現實生活中，農民往往將自己在宅基地上所建的房屋或者出租，或者售與他人。購買者中有本村或外村村民，有外來打工者，也有城鎮非農業戶口居民。雖然常有農村房屋進行買賣的行為，但是不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的呢？
“農村房屋都是建在自家宅基地上，宅基地大都是村里集中分，雖然在宅基地上建了房子，可宅基地畢竟還是歸村集體所有，這性質是改變不了的。像李大強和李海這種私下的買賣，說到底是農村宅基地使用權的轉讓，而我國法律是禁止轉讓農村宅基地使用權的。”某單位職工劉磊（化名）認為，農村房屋不能隨意買賣。
“買房的李海和賣房的李大強都是一個村的，就算農村的宅基地不能轉讓，可買賣雙方都是一個村的村民，這就只能算是宅基地流轉，土地都能流轉，宅基地流轉不能算違法。對于同村村民之間的農村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合法律的相關規定，就應當認定買賣合同有效。”市民張亮（化名）認為，即使雙方都有買賣意愿，也需要經過村委會登記備案等程序。
“房產買賣需要買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶，否則，房屋買賣合同就不能生效，即使房屋已經實際交付使用也屬無效。李大強和李海買賣房產卻沒有正式辦理登記過戶手續，再加上，兩個人除了口頭協議外，連個書面的協議都沒有。”市民王濤（化名）則提出，雙方只有在辦理了相關登記過戶手續的前提下，才能認定買賣合同有效。
觀點
本期維權律師、河北東方偉業律師事務所任學敏律師認為，買賣合同經過雙方當事人平等自愿協商一致，依法訂立即成立生效，但是，物權變更需要辦理登記，二者不同步是現實生活中房屋買賣發生糾紛的常見問題。
我國《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生法律效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
此案中，李大強與李海之間達成的宅基地房屋轉讓協議是合法有效的，且在事實上已經交付了房屋，由李海占有多年，在李海不同意解除合同的情況下，法院駁回李大強的起訴是符合法律規定的。
此外，已經登記的宅基地使用權轉讓，應當及時辦理變更登記，本案中買賣合同雖然已經生效，法院也駁回了原告的起訴，但為確認物權變更，防止糾紛的發生，建議有類似情況的當事人及時辦理變更登記手續，以維護自己的合法權益。
責任編輯：滄州房產網
本網頁內容由用戶提供，不代表本網站觀點。本網站不對上述內容的真實性和時效性負責，如您認為需要修改或刪除，請聯系我們處理。